Documento deve ser conciso, objetivo, claro e não precisa conter cláusulas como obrigações do locador e do locatário, que já estão na lei.
Por Daphnis Citti de Lauro
24/08/10 - Após as etapas iniciais da locação, tais como levar os interessados para visitarem o imóvel a ser locado, examinar a documentação do candidato a locatário e de seus fiadores, passa-se à elaboração do contrato.
Normalmente, é uma fase tranqüila, na qual o locador ou o corretor apresentam o contrato para o futuro inquilino assinar. Exceto algumas alterações específicas, segue sempre uma forma costumeira.
É aconselhável, contudo, que o interessado no imóvel leve a minuta a um advogado da área imobiliária, que o examinará, fará eventualmente algumas alterações, para que posteriormente, o contrato seja assinado pelas partes, testemunhas, e tenha as firmas reconhecidas.
O problema se apresenta quando as partes começam a exigir, de lado a lado, uma série de alterações e acréscimos de cláusulas no contrato, que em sua maioria, são desnecessárias. O mais comum é quando eles pretendem acrescentar no contrato de locação, cláusulas como obrigações do locador e do locatário, que já estão na lei.
Na elaboração de todo contrato, deve-se cuidar para que seja conciso, objetivo e claro. Na hipótese de ocorrer algum problema, será muito mais fácil resolvê-lo tanto amigavelmente, quanto em juízo.
A lei nº 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos, prevê expressamente, nos artigos 22 e 23, as obrigações das partes no contrato de locação, como, por exemplo, a obrigação do locador de pagar as despesas extraordinárias do condomínio e a obrigação do locatário de pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Referida lei vai além, exemplificando o que são as despesas ordinárias e as extraordinárias. Assim, é perfeitamente dispensável cláusula nesse sentido.
De outro lado, quem elabora o contrato de locação deve atentar para não colocar cláusulas nulas (aquelas que são contra a lei). A mais comum é a da multa, no caso de desocupação do imóvel, pelo inquilino, antes do término do prazo contratual.
Não adianta colocar que a multa será devida sempre por inteiro, porque não será. A multa será, pois, sempre proporcional ao tempo que restar.
Dessa forma, se o aluguel mensal for de R$ 1.000,00 e o contrato com prazo de trinta meses, estabelecer três meses de aluguel de multa (R$ 3.000,00), na hipótese do inquilino desocupar o imóvel no décimo-quinto mês, ou seja, na metade do prazo, deverá pagar a multa proporcional de R$ 1.500,00 ainda que no contrato conste que a multa será devida sempre por inteiro.
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