10 dicas para não ter problemas na hora do financiamento

O sonho da casa própria leva milhões de pessoas todos os anos a buscar financiamento, mas a realização deste sonho pode trazer muitas dores de cabeça. Cobranças de taxas inadequadas, taxa de abertura de crédito perdida se o crédito não for aprovado, vendas casadas e outros inúmeros problemas levam a muitas reclamações durante o ano todo. Para evitá-los, o melhor a fazer é estar bem informado. Então confira as dicas e financie o seu imóvel sem problemas:

 

1- Escolha a modalidade de financiamento mais adequada para o seu perfil: financiamento bancário, consórcio, financiamento direto com a construtora;

 

2- Simule e analise o valor das primeiras às últimas prestações do financiamento em diversas instituições;

 

3- Faça as contas: analise qual é a sua reserva financeira, proveniente de FGTS ou outros investimentos, que possam servir para dar como entrada no imóvel; coloque em uma planilha todas as suas despesas principais e veja com o quanto você pode se comprometer para pagar as parcelas; 

 

4- Esteja ciente das exigências para obter crédito junto ao banco: a pessoa não pode apresentar restrições cadastrais em seu nome, e o valor da prestação mensal não pode ultrapassar 30% sobre o valor do salário líquido disponível, ou seja, após descontadas outras despesas fixas e/ou empréstimos. O ideal é aprovar o crédito antes de assinar o contrato de compra do imóvel;

 

5- Analise com um consultor de confiança os termos que desconhece no contrato;

 

6- Esteja atento à documentação necessária, tanto do imóvel, quanto do comprador e do vendedor;

 

7- Programe-se financeiramente para pagar as taxas extras: as despesas com cartório para escritura e registro, giram em torno de 2% a 3% do valor do imóvel. Além disso, há o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que gira em torno de 2% sob o valor total, dependendo do município;

 

8- Esteja ciente e seguro de que tem condições financeiras para assumir as prestações no prazo determinado. A inadimplência pode levar à perda do bem e de todo o valor investido nele;

 

9- Lembre-se: quanto maior é o prazo para quitar o financiamento, maior será a incidência de juros e o valor final pago pelo imóvel, portanto, utilize o FGTS ou outras reservas financeiras para abater a dívida ao longo dos anos;

 

10- Prepare-se para imprevistos: pense na estabilidade do emprego e verifique se, em caso da perda da ocupação, terá auxílio desemprego ou outra fonte de renda para quitar as parcelas.

Campanha de valorização da profissão de Corretor de Imóveis

Simples aproximação de interessados não garante comissão para corretor de imóveis



A comissão por corretagem não é devida nos casos em que o corretor aproxima as partes até a assinatura de um termo de compromisso, porém a promessa de compra e venda não é assinada. Isso porque a doutrina entende que o corretor tem obrigação de resultado com o contrato, e esse tipo de caso configura desistência de contrato em negociação, e não arrependimento de contrato fechado. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A decisão se deu no julgamento de recurso em que dois corretores alegavam que a comissão seria devida porque o contrato não foi fechado apenas em razão do arrependimento das partes, hipótese prevista no artigo 725 do Código Civil de 2002. A ação de cobrança de comissão havia sido julgada improcedente pelo juízo de primeiro grau.

Segundo os corretores, a proposta foi aceita pelos possíveis compradores, que pagaram caução no valor de R$ 5 mil. Porém, depois disso, os possíveis compradores adiaram a assinatura da promessa de compra e venda até que, finalmente, desistiram da compra, com o consentimento dos vendedores. Os compradores alegaram que encontraram problemas legais que tornaram a negociação arriscada.

O juízo de primeiro grau entendeu que os corretores assumem obrigação de resultado, e não de meio, portanto não mereceriam a remuneração. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença e os corretores recorreram ao STJ.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, comentou que a jurisprudência do STJ ia no sentido de negar a comissão em casos de não efetivação do negócio. Porém, isso foi ainda na vigência do Código Civil de 1916, que não previa comissão sem concretização do negócio.

Com o novo Código Civil, esse tipo de situação passou a ser prevista em lei, conforme o artigo 725. Ainda assim, alguns julgados do STJ ainda consideram a comissão indevida em casos de desistência, como explicado pelo ministro Luis Felipe Salomão em um precedente que traça diferença entre arrependimento, quando existe o consenso das partes e a efetivação dos procedimentos de compra e venda, e mera desistência, quando ainda não houve consentimento dos contratantes.

Por outro lado, em um julgado em que a comissão foi considerada devida, o relator, Raul Araújo, destacou as muitas peculiaridades do caso. O compromisso de compra e venda, por exemplo, já estava assinado.

No caso em questão, os corretores não chegaram a tanto, portanto, de acordo com a ministra, “não se pode vislumbrar uma atuação suficiente dos corretores para lhes gerar o direito à comissão”. Um dos aspectos do contrato de corretagem é que ele deve trazer resultado útil para as partes. “Aproximar meros interessados não implica obter resultado útil”, destacou a ministra.

Fonte: Site do STJ

Alugar imóvel exige cuidados legais indispensáveis

Direitos e deveres de inquilinos e proprietários são determinados por lei. Ignorá-los traz transtornos.



Oficializar corretamente a locação é princípio básico.

Certificar-se dos serviços (supermercados, farmácias, hospitais, escolas, entre outros) e facilidades de transporte disponíveis nas redondezas é apenas um dos cuidados que devem anteceder a locação de um imóvel.

Conforme orienta o Procon de Belo Horizonte, MG, uma vez escolhido o imóvel e verificada a infraestrutura do entorno, o próximo passo é buscar referência junto a pessoas que se utilizaram dos serviços da imobiliária responsável pela locação; e também através do cadastro de fornecedores que é mantido pelos Procons, em todo o Brasil.

No caso de a locação ser tratada diretamente com o proprietário, orienta o Procon BH, nada de acertos verbais. É indispensável elaborar um contrato, que oficializará o acordo e resguardará de problemas futuros as partes contratantes.

Laudo de vistoria - Antes de assinar o contrato, o futuro inquilino deve exigir, da imobiliária ou do proprietário, o laudo de vistoria. Também, deve fazer uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. A relação deve ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, e mantida uma via com o inquilino.

Ao desocupar o imóvel, além de solicitar nova vistoria o inquilino deve devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Desta forma, ele se isentará de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim, continuar a cobrança aluguel; ser responsabilizado por invasão de terceiros etc).

Contrato – As cláusula e os requisitos obrigatórios a constar do contrato de locação são os seguintes:

- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
- Forma e local do pagamento;
- Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);

- Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc);

- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Duração do contrato;
- Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
- Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do contrato de locação do imóvel.

O Procon BH chama atenção para dois fatos: o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período; e a vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais, não há prazo mínimo determinado.

Deveres do proprietário - O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, e responder por problemas anteriores à locação, assim como fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação. Ainda, é dever do locador:

- Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;

- Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos etc);

- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.

Ainda, o proprietário deve mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas.

Também, é dever do proprietário do imóvel alugado a terceiro pagar: as obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, tais como restaurações hidráulicas e elétricas; indenizações trabalhistas e previdenciárias, decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; os custos de instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves etc); assumir as despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; e contribuir para o fundo de reserva.

Deveres do inquilino – Além de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo e local estipulados, e de utilizar o imóvel somente para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições, faz parte dos deveres do inquilino restituir o imóvel locado no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Os deveres do inquilino incluem:

 

- Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
- Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
- Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
- Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc);
- Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;

Ainda, o inquilino tem como dever: obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; e pagar despesas ordinárias, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre outros.

Aspectos legais - A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: caução através de depósito de bens (carro, moto, terreno, casa, etc); fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora); ou dinheiro.

A garantia em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, sendo que a importância não poderá ser maior do que o valor de três meses de aluguel, e deverá ser devolvida ao locatário ao final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos.

O Procon BH alerta ainda que não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

Denúncia vazia - De acordo com a Lei do Inquilinato, conforme explica o Procon BH, nos contratos residenciais assinados antes de 20 de dezembro de 1990 o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.

Nas locações efetuadas após mencionada data, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

Despejo - Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência): para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário terá prazo de 15 dias, contados a partir da citação, para contestar a ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado, alerta o Procon de Belo Horizonte.

 

Fonte: Imovelweb

Contrato de locação não tem, por si só, força executiva para ser objeto de protesto

A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso em mandado de segurança interposto pela Selal Negócios e Participações Ltda., que pretendia a anulação de ato que determinou o cancelamento do protesto de débito originário de locação predial urbana. A maioria dos ministros do colegiado entendeu não haver as delimitações da certeza, liquidez e exigibilidade imprescindíveis no contrato para que ele fosse sujeito a protesto.

A Selal interpôs mandado de segurança contra ato do corregedor-geral de Justiça do Estado de São Paulo, que tornou sem efeito permissão concedida para protesto de contratos de locação aos tabeliães de Protestos de Letras e Títulos da comarca da capital, inclusive determinando o cancelamento daqueles que foram lavrados durante a vigência da citada permissão – hipótese do caso em julgamento.

O Tribunal de Justiça de São Paulo negou a segurança por reconhecer a inexistência de direito líquido e certo e por entender que o contrato de locação não tem, por si só, força executiva para ser objeto de protesto. “Desde que expressamente não ficou estabelecido que o contrato de locação de imóvel deveria ser considerado título executivo extrajudicial hábil a ser protestado, não se pode dizer que o ato praticado violou direito da impetrante, sendo que foi dada interpretação viável ao assunto. Por via de consequência, não se enxerga direito líquido e certo a ser amparado pelo mandamus”, afirmou o TJSP.

No STJ, a Selal argumentou que a Lei 9.492/97 e a Lei Estadual 10.710/00 possibilitaram considerar o contrato de locação “outro documento de dívida” e, por consequência, sujeito a protesto.

Segundo a ministra Laurita Vaz, relatora do recurso, o STJ “possui jurisprudência remansosa no sentido de atribuir ao contrato de locação a natureza de título executivo extrajudicial”.

Ela disse que a melhor interpretação a ser adotada no caso em debate é aquela segundo a qual o legislador, quando estendeu, para além dos títulos cambiários, a possibilidade de protesto de outros documentos de dívida, “teve a intenção de fazê-lo também para abarcar os títulos executivos judiciais e extrajudiciais”, inclusive o contrato de locação. O desembargador convocado Adilson Vieira Macabu pediu vista.

Ao trazer seu voto, o desembargador divergiu da relatora. Segundo Macabu, é evidente que o contrato de locação de imóvel apresentado, “embora possa ser considerado título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como demonstrar ser extensível sua condição de exigibilidade pela presunção de que houve o vencimento da dívida, seguramente não se reveste do atributo da liquidez, restando, assim, inviável a possibilidade de sujeitar-se ao instituto do protesto, como pedido pelo credor”.

“Com efeito, é possível o protesto de título extrajudicial, embora não de qualquer título, porquanto há a necessidade da liquidez e certeza da dívida, o que não se alcança em contrato de locação”, afirmou o desembargador convocado.

Os demais ministros do colegiado seguiram o entendimento do desembargador, que lavrará o acórdão.

Fonte: Site do STJ

Confira 10 orientações para comprar imóvel na planta

Nos últimos anos, pesquisas apontam que ofertas de imóveis em construção, ainda na planta, ainda não conseguem suprir a grande demanda, prova de que muitas pessoas querem realizar o sonho da casa própria ou mesmo investir no segmento apostando em propriedades novas. 

Contudo, antes de se deixar levar pela empolgação e sair comprando o imóvel que mal saiu do papel, é preciso tomar diversos cuidados, tanto com os aspectos financeiros como com a burocracia que envolve a negociação. 

Para ajudar nesta tarefa, o vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do livro Imóveis – Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio, Luiz Calado, dá as seguintes orientações:

VEJA AS DEZ DICAS

1. Antes de começar a procurar pelo imóvel, verifique o quanto quer gastar. Se o comprador não sabe quanto vai gastar, pode perder muito tempo olhando imóveis que não vai conseguir comprar. “Como o céu é limite com imóveis, sempre vai haver um maior e mais caro e a procura pode não acabar nunca”, diz o especialista.

2. Planeje como vai guardar o dinheiro necessário para o pagamento da entrada de um financiamento, bem como o resto do valor do imóvel.

3. Se for financiar, faça uma simulação ou com o gerente da instituição bancária ou pela internet. Assim, o comprador pode saber se terá condições financeiras de comprar o imóvel no valor que decidiu gastar. “Às vezes, a pessoa só fica sabendo que não terá condições de comprar quando já viu muitos imóveis”, afirma Calado, acrescentando: “A pessoa pode guardar uma parte do dinheiro e depois fazer uma simulação para ver se terá fôlego de pedir o restante emprestado, porque, dependendo da instituição, ela pode dizer que o candidato a comprador está comprometendo muito a renda, então, ele não terá condição”.

4. Antes de tomar empréstimo, faça um “test drive”, tentando reservar regularmente, por três meses, pelo menos, o dinheiro que pretende usar para pagar a parcela. “Assim, a pessoa saberá se terá fôlego para dar conta de um comprometimento que pode durar 10, 20 anos”. Se em três meses, o futuro comprador perceber que terá dificuldade, é melhor diminuir o montante que vai pedir emprestado ou aumentar o prazo ou ainda diminuir o valor do imóvel.

5. Seus rendimentos podem aumentar ou diminuir ao longo dos anos, por isso, é preciso tomar cuidado com o quanto irá comprometer com o pagamento das prestações. Também é bom ter em mente que imprevistos, como doença na família ou perda de emprego, por exemplo, acontecem e é necessário ter uma reserva para eles.

6. Entenda de documentação bem como dos prazos que foram combinados. “Imóvel na planta atrasa e o comprador deve ter consciência disso”. Conte com imprevistos da construtora, que podem ser uma demora além do previsto para entregar a obra pronta ou para obter alvará, porque, há casos em que, se o comprador não se preparar para o atraso, diz o especialista, pode ser que o contrato de aluguel dele esteja terminando no mês em que ele ia se mudar.

7. Conheça todos os custos, porque o preço do imóvel é bruto, depois, entram gastos com cartório, com registro e outros.

8. “Imóvel na planta vem 'cru'”, então, diz o especialista, conte com outra reserva para reformar o imóvel e caracterizá-lo como sua casa, bem como para colocar acabamento.

9. Na visita de inspeção para aprovar o imóvel entregue, faça todos os testes necessários, verificando portas, janelas, vedações, jogue água no banheiro, para ver se ela está empoçando, avalie se o imóvel apresenta todas as condições de uso.

10. A família pode crescer ou diminuir – mais um filho à vista, algum filho que vai sair de casa, pai ou mãe com idade para voltar para casa - , então, pense no futuro, para que não tenha de vender o imóvel que acabou de comprar na planta, em um curto espaço de tempo.

Fonte:

Os documentos necessários para comprar imóvel

Matrícula do imóvel, declaração de débitos, habite-se: confira o que é cada documento exigido para a compra.

Uma das etapas mais importantes no processo de aquisição de um imóvel é a verificação de alguns documentos que tornam a compra da casa própria uma transação segura. Para quem está fazendo um negócio dessa natureza pela primeira vez, se familiarizar com toda essa documentação pode parecer confuso a princípio. Para ajudar nesse processo, elaboramos uma relação dos documentos necessários e do que se trata cada um deles. Confira:

 

Matrícula do Imóvel 

 

A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.

 

Certidão Negativa de Débito/ IPTU

 

Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.

 

Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto 

 

Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome. Atualmente, a Justiça Federal e a Receita Federal emitem certidões pelos seus respectivos sites, gratuitamente.

 

Certificado de Conclusão – “Habite-se” 

 

O "Habite-se", expedido pela Prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.

 

Declaração de inexistência de débitos condominiais

 

Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.

 

 

 Outros documentos

 

Além dos documentos acima mencionados, dependendo do tipo do imóvel e até da qualificação dos vendedores, outros documentos também poderão e até deverão ser solicitados pelos compradores, a fim de se certificarem e de se resguardarem de todas as situações possíveis que poderão incidir sobre o imóvel e até do próprio ato de sua alienação no futuro, ressalta o Dr. Carlos Alberto Melloni Corrêa, do escritório Melloni Corrêa Advocacia.

 

"Sendo assim, independentemente do tipo de negócio, o mais importante é se ter em mente que o acompanhamento de um profissional especializado na área, seja um corretor de imóveis ou até mesmo um advogado do ramo imobiliário, deverá sempre ser prestado para ambas as partes (vendedor e comprador), a fim de tanto auxiliá-los na obtenção de toda a documentação necessária, como também participar da análise e até de sugestões que melhor satisfaçam os anseios de todas as partes envolvidas em uma negociação", conclui o Dr. Carlos Alberto Melloni Corrêa.

 

Fonte: Imovelweb e Melloni Corrêa Advocacia