segunda-feira, 5 de dezembro de 2011

Simples aproximação de interessados não garante comissão para corretor de imóveis



A comissão por corretagem não é devida nos casos em que o corretor aproxima as partes até a assinatura de um termo de compromisso, porém a promessa de compra e venda não é assinada. Isso porque a doutrina entende que o corretor tem obrigação de resultado com o contrato, e esse tipo de caso configura desistência de contrato em negociação, e não arrependimento de contrato fechado. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A decisão se deu no julgamento de recurso em que dois corretores alegavam que a comissão seria devida porque o contrato não foi fechado apenas em razão do arrependimento das partes, hipótese prevista no artigo 725 do Código Civil de 2002. A ação de cobrança de comissão havia sido julgada improcedente pelo juízo de primeiro grau.

Segundo os corretores, a proposta foi aceita pelos possíveis compradores, que pagaram caução no valor de R$ 5 mil. Porém, depois disso, os possíveis compradores adiaram a assinatura da promessa de compra e venda até que, finalmente, desistiram da compra, com o consentimento dos vendedores. Os compradores alegaram que encontraram problemas legais que tornaram a negociação arriscada.

O juízo de primeiro grau entendeu que os corretores assumem obrigação de resultado, e não de meio, portanto não mereceriam a remuneração. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença e os corretores recorreram ao STJ.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, comentou que a jurisprudência do STJ ia no sentido de negar a comissão em casos de não efetivação do negócio. Porém, isso foi ainda na vigência do Código Civil de 1916, que não previa comissão sem concretização do negócio.

Com o novo Código Civil, esse tipo de situação passou a ser prevista em lei, conforme o artigo 725. Ainda assim, alguns julgados do STJ ainda consideram a comissão indevida em casos de desistência, como explicado pelo ministro Luis Felipe Salomão em um precedente que traça diferença entre arrependimento, quando existe o consenso das partes e a efetivação dos procedimentos de compra e venda, e mera desistência, quando ainda não houve consentimento dos contratantes.

Por outro lado, em um julgado em que a comissão foi considerada devida, o relator, Raul Araújo, destacou as muitas peculiaridades do caso. O compromisso de compra e venda, por exemplo, já estava assinado.

No caso em questão, os corretores não chegaram a tanto, portanto, de acordo com a ministra, “não se pode vislumbrar uma atuação suficiente dos corretores para lhes gerar o direito à comissão”. Um dos aspectos do contrato de corretagem é que ele deve trazer resultado útil para as partes. “Aproximar meros interessados não implica obter resultado útil”, destacou a ministra.

Fonte: Site do STJ

terça-feira, 22 de novembro de 2011

Alugar imóvel exige cuidados legais indispensáveis


Direitos e deveres de inquilinos e proprietários são determinados por lei. Ignorá-los traz transtornos.

Oficializar corretamente a locação é princípio básico.


Certificar-se dos serviços (supermercados, farmácias, hospitais, escolas, entre outros) e facilidades de transporte disponíveis nas redondezas é apenas um dos cuidados que devem anteceder a locação de um imóvel.

Conforme orienta o Procon de Belo Horizonte, MG, uma vez escolhido o imóvel e verificada a infraestrutura do entorno, o próximo passo é buscar referência junto a pessoas que se utilizaram dos serviços da imobiliária responsável pela locação; e também através do cadastro de fornecedores que é mantido pelos Procons, em todo o Brasil.

No caso de a locação ser tratada diretamente com o proprietário, orienta o Procon BH, nada de acertos verbais. É indispensável elaborar um contrato, que oficializará o acordo e resguardará de problemas futuros as partes contratantes.

Laudo de vistoria - Antes de assinar o contrato, o futuro inquilino deve exigir, da imobiliária ou do proprietário, o laudo de vistoria. Também, deve fazer uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. A relação deve ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, e mantida uma via com o inquilino.

Ao desocupar o imóvel, além de solicitar nova vistoria o inquilino deve devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Desta forma, ele se isentará de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e, assim, continuar a cobrança aluguel; ser responsabilizado por invasão de terceiros etc).

Contrato – As cláusula e os requisitos obrigatórios a constar do contrato de locação são os seguintes:

- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
- Forma e local do pagamento;
- Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
- Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU etc);
- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Duração do contrato;
- Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
- Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do contrato de locação do imóvel.

O Procon BH chama atenção para dois fatos: o reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período; e a vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais, não há prazo mínimo determinado.

Deveres do proprietário - O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, e responder por problemas anteriores à locação, assim como fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação. Ainda, é dever do locador:

- Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
- Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos etc);
- Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato.

Ainda, o proprietário deve mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas.

Também, é dever do proprietário do imóvel alugado a terceiro pagar: as obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação, tais como restaurações hidráulicas e elétricas; indenizações trabalhistas e previdenciárias, decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; os custos de instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves etc); assumir as despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; e contribuir para o fundo de reserva.

Deveres do inquilino – Além de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação no prazo e local estipulados, e de utilizar o imóvel somente para o uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições, faz parte dos deveres do inquilino restituir o imóvel locado no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Os deveres do inquilino incluem:
 
- Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
- Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
- Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
- Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc);
- Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;

Ainda, o inquilino tem como dever: obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio; e pagar despesas ordinárias, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, entre outros.

Aspectos legais - A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser: caução através de depósito de bens (carro, moto, terreno, casa, etc); fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora); ou dinheiro.

A garantia em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, sendo que a importância não poderá ser maior do que o valor de três meses de aluguel, e deverá ser devolvida ao locatário ao final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos.

O Procon BH alerta ainda que não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

Denúncia vazia - De acordo com a Lei do Inquilinato, conforme explica o Procon BH, nos contratos residenciais assinados antes de 20 de dezembro de 1990 o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação.

Nas locações efetuadas após mencionada data, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

Despejo - Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência): para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário terá prazo de 15 dias, contados a partir da citação, para contestar a ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado, alerta o Procon de Belo Horizonte.
 
Fonte: Imovelweb

terça-feira, 8 de novembro de 2011

Contrato de locação não tem, por si só, força executiva para ser objeto de protesto


A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso em mandado de segurança interposto pela Selal Negócios e Participações Ltda., que pretendia a anulação de ato que determinou o cancelamento do protesto de débito originário de locação predial urbana. A maioria dos ministros do colegiado entendeu não haver as delimitações da certeza, liquidez e exigibilidade imprescindíveis no contrato para que ele fosse sujeito a protesto.

A Selal interpôs mandado de segurança contra ato do corregedor-geral de Justiça do Estado de São Paulo, que tornou sem efeito permissão concedida para protesto de contratos de locação aos tabeliães de Protestos de Letras e Títulos da comarca da capital, inclusive determinando o cancelamento daqueles que foram lavrados durante a vigência da citada permissão – hipótese do caso em julgamento.

O Tribunal de Justiça de São Paulo negou a segurança por reconhecer a inexistência de direito líquido e certo e por entender que o contrato de locação não tem, por si só, força executiva para ser objeto de protesto. “Desde que expressamente não ficou estabelecido que o contrato de locação de imóvel deveria ser considerado título executivo extrajudicial hábil a ser protestado, não se pode dizer que o ato praticado violou direito da impetrante, sendo que foi dada interpretação viável ao assunto. Por via de consequência, não se enxerga direito líquido e certo a ser amparado pelo mandamus”, afirmou o TJSP.

No STJ, a Selal argumentou que a Lei 9.492/97 e a Lei Estadual 10.710/00 possibilitaram considerar o contrato de locação “outro documento de dívida” e, por consequência, sujeito a protesto.

Segundo a ministra Laurita Vaz, relatora do recurso, o STJ “possui jurisprudência remansosa no sentido de atribuir ao contrato de locação a natureza de título executivo extrajudicial”.

Ela disse que a melhor interpretação a ser adotada no caso em debate é aquela segundo a qual o legislador, quando estendeu, para além dos títulos cambiários, a possibilidade de protesto de outros documentos de dívida, “teve a intenção de fazê-lo também para abarcar os títulos executivos judiciais e extrajudiciais”, inclusive o contrato de locação. O desembargador convocado Adilson Vieira Macabu pediu vista.

Ao trazer seu voto, o desembargador divergiu da relatora. Segundo Macabu, é evidente que o contrato de locação de imóvel apresentado, “embora possa ser considerado título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como demonstrar ser extensível sua condição de exigibilidade pela presunção de que houve o vencimento da dívida, seguramente não se reveste do atributo da liquidez, restando, assim, inviável a possibilidade de sujeitar-se ao instituto do protesto, como pedido pelo credor”.

“Com efeito, é possível o protesto de título extrajudicial, embora não de qualquer título, porquanto há a necessidade da liquidez e certeza da dívida, o que não se alcança em contrato de locação”, afirmou o desembargador convocado.

Os demais ministros do colegiado seguiram o entendimento do desembargador, que lavrará o acórdão.

Fonte: Site do STJ

terça-feira, 4 de outubro de 2011

Confira 10 orientações para comprar imóvel na planta


Nos últimos anos, pesquisas apontam que ofertas de imóveis em construção, ainda na planta, ainda não conseguem suprir a grande demanda, prova de que muitas pessoas querem realizar o sonho da casa própria ou mesmo investir no segmento apostando em propriedades novas. 

Contudo, antes de se deixar levar pela empolgação e sair comprando o imóvel que mal saiu do papel, é preciso tomar diversos cuidados, tanto com os aspectos financeiros como com a burocracia que envolve a negociação. 

Para ajudar nesta tarefa, o vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do livro Imóveis – Seu Guia para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio, Luiz Calado, dá as seguintes orientações:

VEJA AS DEZ DICAS

1. Antes de começar a procurar pelo imóvel, verifique o quanto quer gastar. Se o comprador não sabe quanto vai gastar, pode perder muito tempo olhando imóveis que não vai conseguir comprar. “Como o céu é limite com imóveis, sempre vai haver um maior e mais caro e a procura pode não acabar nunca”, diz o especialista.

2. Planeje como vai guardar o dinheiro necessário para o pagamento da entrada de um financiamento, bem como o resto do valor do imóvel.

3. Se for financiar, faça uma simulação ou com o gerente da instituição bancária ou pela internet. Assim, o comprador pode saber se terá condições financeiras de comprar o imóvel no valor que decidiu gastar. “Às vezes, a pessoa só fica sabendo que não terá condições de comprar quando já viu muitos imóveis”, afirma Calado, acrescentando: “A pessoa pode guardar uma parte do dinheiro e depois fazer uma simulação para ver se terá fôlego de pedir o restante emprestado, porque, dependendo da instituição, ela pode dizer que o candidato a comprador está comprometendo muito a renda, então, ele não terá condição”.

4. Antes de tomar empréstimo, faça um “test drive”, tentando reservar regularmente, por três meses, pelo menos, o dinheiro que pretende usar para pagar a parcela. “Assim, a pessoa saberá se terá fôlego para dar conta de um comprometimento que pode durar 10, 20 anos”. Se em três meses, o futuro comprador perceber que terá dificuldade, é melhor diminuir o montante que vai pedir emprestado ou aumentar o prazo ou ainda diminuir o valor do imóvel.

5. Seus rendimentos podem aumentar ou diminuir ao longo dos anos, por isso, é preciso tomar cuidado com o quanto irá comprometer com o pagamento das prestações. Também é bom ter em mente que imprevistos, como doença na família ou perda de emprego, por exemplo, acontecem e é necessário ter uma reserva para eles.

6. Entenda de documentação bem como dos prazos que foram combinados. “Imóvel na planta atrasa e o comprador deve ter consciência disso”. Conte com imprevistos da construtora, que podem ser uma demora além do previsto para entregar a obra pronta ou para obter alvará, porque, há casos em que, se o comprador não se preparar para o atraso, diz o especialista, pode ser que o contrato de aluguel dele esteja terminando no mês em que ele ia se mudar.

7. Conheça todos os custos, porque o preço do imóvel é bruto, depois, entram gastos com cartório, com registro e outros.

8. “Imóvel na planta vem 'cru'”, então, diz o especialista, conte com outra reserva para reformar o imóvel e caracterizá-lo como sua casa, bem como para colocar acabamento.

9. Na visita de inspeção para aprovar o imóvel entregue, faça todos os testes necessários, verificando portas, janelas, vedações, jogue água no banheiro, para ver se ela está empoçando, avalie se o imóvel apresenta todas as condições de uso.

10. A família pode crescer ou diminuir – mais um filho à vista, algum filho que vai sair de casa, pai ou mãe com idade para voltar para casa - , então, pense no futuro, para que não tenha de vender o imóvel que acabou de comprar na planta, em um curto espaço de tempo.

Fonte:

terça-feira, 20 de setembro de 2011

Os documentos necessários para comprar imóvel

Matrícula do imóvel, declaração de débitos, habite-se: confira o que é cada documento exigido para a compra.




Uma das etapas mais importantes no processo de aquisição de um imóvel é a verificação de alguns documentos que tornam a compra da casa própria uma transação segura. Para quem está fazendo um negócio dessa natureza pela primeira vez, se familiarizar com toda essa documentação pode parecer confuso a princípio. Para ajudar nesse processo, elaboramos uma relação dos documentos necessários e do que se trata cada um deles. Confira:
 
Matrícula do Imóvel 
 
A matrícula é obrigatória para a aquisição de bens imóveis. Nesse documento consta o histórico completo do imóvel, inclusive seus proprietários anteriores, e a existência de dívidas, se houver. O documento pode ser consultado no cartório de imóveis onde o bem foi registrado.
 
Certidão Negativa de Débito/ IPTU
 
Este documento comprova a inexistência de débitos relativos ao IPTU sobre o imóvel. Para ter acesso a esta certidão, basta entrar no site da Prefeitura da cidade e consultar a informação pelo número do contribuinte. Trata-se de informação pública. No caso de imóveis adquiridos na planta, a incorporadora pode fornecer o número do contribuinte em relação ao terreno onde o empreendimento será construído. Quando pronto, o imóvel terá sua matrícula desmembrada, de forma que cada unidade tenha sua própria matrícula individual. Consequentemente, os apartamentos terão o seu próprio número de contribuinte. O processo de consulta é o mesmo.
 
Certidão do distribuidor cível, criminal, trabalhista, Justiça Federal, Receita Federal e protesto 
 
Com o objetivo de tornar a compra do imóvel ainda mais segura, é importante exigir do vendedor certidões que atestem se ele responde por alguma ação cível, criminal, trabalhista, executivos fiscais (municipais, estaduais ou federais), ou ainda se constam protestos em seu nome. Atualmente, a Justiça Federal e a Receita Federal emitem certidões pelos seus respectivos sites, gratuitamente.
 
Certificado de Conclusão – “Habite-se” 
 
O "Habite-se", expedido pela Prefeitura, é o documento oficial que comprova que a obra foi concluída e realizada em conformidade com o projeto aprovado pela Municipalidade. Sem este certificado o imóvel não pode ser habitado, além do que, não há a possibilidade de obter financiamento bancário pelo SFH. Imóveis comprados na planta terão que ter o Habite-se emitido antes de serem entregues oficialmente aos proprietários.
 
Declaração de inexistência de débitos condominiais
 
Quem está comprando um imóvel pronto em condomínio deve procurar o síndico do imóvel e solicitar a declaração acompanhada de cópia autenticada da ata da assembleia que o elegeu para certificar-se de eventual dívidas do imóvel em relação ao condomínio. Débitos condominiais são sempre de responsabilidade do atual proprietário. Comprar um imóvel que tenha dívida com o condomínio significa que o novo proprietário assumirá a responsabilidade pela quitação desses débitos.
 
 
 Outros documentos
 
Além dos documentos acima mencionados, dependendo do tipo do imóvel e até da qualificação dos vendedores, outros documentos também poderão e até deverão ser solicitados pelos compradores, a fim de se certificarem e de se resguardarem de todas as situações possíveis que poderão incidir sobre o imóvel e até do próprio ato de sua alienação no futuro, ressalta o Dr. Carlos Alberto Melloni Corrêa, do escritório Melloni Corrêa Advocacia.
 
"Sendo assim, independentemente do tipo de negócio, o mais importante é se ter em mente que o acompanhamento de um profissional especializado na área, seja um corretor de imóveis ou até mesmo um advogado do ramo imobiliário, deverá sempre ser prestado para ambas as partes (vendedor e comprador), a fim de tanto auxiliá-los na obtenção de toda a documentação necessária, como também participar da análise e até de sugestões que melhor satisfaçam os anseios de todas as partes envolvidas em uma negociação", conclui o Dr. Carlos Alberto Melloni Corrêa.
 
Fonte: Imovelweb e Melloni Corrêa Advocacia

quarta-feira, 29 de junho de 2011

Morar em casa ou apartamento?

Segurança, espaço, privacidade, regras: analise as vantagens e desvantagens que cada moradia oferece.



Se por um lado morar em um apartamento é mais seguro, por outro, em uma casa há mais espaço e privacidade. Na hora de comprar ou alugar, há diversos fatores que influenciam na escolha do tipo de imóvel. Preço, conforto, localização e segurança são os ítens que mais pesam, mas há outros. Analise as vantagens e desvantagens que cada moradia oferece e escolha a opção que melhor condiz com suas necessidades e expectativas.

Apartamentos: segurança, convivência social e regras

Morar em apartamentos envolve dificuldades e requer aceitação de regras. É preciso analisar o perfil dos moradores e a rotina do local para ver se combina com o estilo de vida do morador. Em contrapartida, para pessoas que moram sozinhas ou famílias que passam a maior parte do tempo longe de casa, apartamentos são uma opção mais segura. "Para aqueles que viajam muito, o apartamento tem a segurança de estar sempre 'vigiado' pelos vizinhos, além da oportunidade de criar um ciclo de amizades dentro do condomínio e de quebra ter alguém para colocar água nas plantas e alimentar os peixes quando é necessário se ausentar por um longo período", diz o diretor de locação da Apolar Imóveis, Sebastião Santos.

Para quem tem crianças, os condomínios são uma ótima oportunidade para fazer amizades e brincar com a segurança de estar dentro de casa. Santos explica que o fator segurança conta bastante. "As pessoas estão cada vez mais preocupadas com a segurança. Muitas vezes têm que deixar seus filhos em casa para trabalhar e os apartamentos oferecem maior segurança e proteção, além de serem menos visados para assaltos", diz ele.

Casas: espaço, privacidade e vulnerabilidade

Morar em uma casa tem vantagens imprescindíveis para algumas pessoas. O espaço oferecido conta muito e a ausência de vizinhos tão próximos é muito valorizada por quem busca maior privacidade. Em uma casa é mais fácil e há mais espaço para criar plantas ou ter um animal de estimação. Além disso, em uma casa não é necessário pagar o condomínio, despesa que muitas vezes pesa no bolso da família.

O espaço e a liberdade, no entanto, tem um preço. Segundo o delegado-chefe da delegacia de furtos e roubos de Curitiba, Rubens Recalcati, os furtos e roubos ocorrem em maior freqüência nas casas. "É claro que existem casos em apartamentos, mas acontecem com menor freqüência", explica o delegado, lembrando que roubos e furtos em apartamentos são mais especializados e as casas são mais acessíveis aos ladrões.

Apesar disso, muitas pessoas não abrem mão de morar em uma casa e, como alternativa, procuram condomínios horizontais fechados. "Condomínios fechados trazem a segurança dos apartamentos com o espaço e a privacidade de morar em uma casa", considera Hélio Alves, diretor da área de lançamentos da Apolar.

quarta-feira, 22 de junho de 2011

Crescem 43% as reclamações por atraso na entrega de imóvel

Atraso e defeitos na obra lideram as reclamações dos que compram imóvel na planta.

Amspa: imovel na planta é bom negócio, mas exige precauções.


O atraso no prazo de entrega e os defeitos na obra são os motivos que lideram as reclamações de compradores de imóveis na planta, conforme levantamento da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa).

Os casos de não cumprimento das datas para entrega do imóvel atingiram 2.145 reclamações, desde o começo de 2011 até maio. O aumento chegou a 43% em relação ao mesmo período do ano anterior, com 1.302 prejudicados. Em relação aos vícios na construção, a Amspa estima em cerca de oito mil as reclamações, em todo o Estado de São Paulo.

Para orientar os compradores de imóveis na planta, a Amspa lança uma cartilha com formato perguntas e respostas. São 20 questões selecionadas, em especial, para alertar os mutuários sobre seus direitos.

De acordo com o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz, a compra do imóvel na planta oferece inúmeras vantagens, como a economia de até 30% em comparação ao mesmo empreendimento pronto. Também proporciona menos burocracia para tirar documentação, tempo para planejar a mudança, a personalização do imóvel, além da valorização do bem após seu término. Porém, exige algumas cautelas.

“Entre outros procedimentos, antes de concretizar a compra é importante fazer uma análise da renda da família, checar a idoneidade da construtora e guardar todos os comprovantes dos pagamentos efetuados. Foi com esse intuito que elaboramos a cartilha. Nosso objetivo é evitar contratempos futuros para os mutuários”, explica o presidente da Amspa.

Entre os alertas elencados na “Cartilha do Mutuário – Volume Imóvel na Planta” estão: a qualidade da obra e o prazo de entrega; a formalização em contrato das promessas do corretor e da incorporadora; e o que deve constar no contrato de compra e venda.

A questão do financiamento também é abordada na cartilha. “Se o valor a ser financiado for direto com a construtora, peça uma projeção da primeira até a última prestação, e um simulado no caso de o financiamento ser repassado a um banco. O ideal é que a prestação não comprometa mais de 30% da renda familiar, e é bom ter cerca de 50% do valor do imóvel depositado no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), na poupança ou em outros tipos de aplicação”, conclui o presidente da Amspa, Marco Aurélio Luz.

Informações acerca de procedimentos para enfrentar problemas com a compra de imóvel na planta podem ser obtidas pelo telefone da Amspa: 11 3292 9230. A “Cartilha do Mutuário – Volume Imóvel na Planta” está disponível para download no site da associação.

Fonte: Imovelweb

quarta-feira, 8 de junho de 2011

Dez dicas para reformar pequenos espaços

Arquiteto sugere soluções para obter bons resultados com a reforma de pequenos apartamentos.

Bons aliados são as cortinas em voal e iluminação correta.


Com os apartamentos cada vez menores, fica difícil conseguir espaço e, principalmente, deixá-lo bonito, amplo e aconchegante. Tudo que ninguém quer é aquela impressão de que móveis e objetos estão empilhados, mais parecendo uma enorme bagunça.

Na hora de iniciar a reforma, é recomendável analisar vários aspectos, antes de sair mexendo em tudo. O arquiteto e designer Glaucio Gonçalves, fundador do Espaço Brasileiro de Arquitetura (EB-A), dá algumas dicas.

Leve em consideração todos os hábitos, hobbies e necessidades de quem vai morar ou mora no espaço.

Não se esqueça do estilo – pense naquilo que mais tem a ver com a sua personalidade.

Faça um levantamento do mobiliário existente. Tente reaproveitá-lo, dando a eles novo uso ou aparência.

Faça uma estimativa dos gastos para adequar o projeto às possibilidades.

Caso a reforma seja realizada em todo o apartamento, faça um planejamento para executá-la em etapas.

Decore deixando os espaços funcionais e práticos, para que, no dia a dia, o ambiente fique o mais organizado possível.

Integre a cozinha à sala e à área de serviço. Assim, se consegue uma maior amplitude e iluminação.

Crie ambientes aconchegantes, utilizando iluminação adequada.

Separe os ambientes de forma sutil, seja através de cortinas em voal; com o auxílio do mobiliário; ou apenas por diferentes tipos de piso.

Utilize materiais e revestimentos de fácil aplicação, como papel de parede, laminados e cortinas. Além de práticos, esses materiais permitem uma mudança rápida e de impacto.

quarta-feira, 18 de maio de 2011

Direitos e deveres do inquilino e do proprietário

Maior parte dos problemas nas relações de locação acontece por equívocos na divisão de responsabilidades.


Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais para serem levados em consideração na hora de alugar um imóvel. Contudo, para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas.

Por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? E se for necessário trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer? A advogada Renata Cassiano Capuzzo, da Lex Magister, especialista em Direito Imobiliário, explica que as respostas para essas e outras perguntas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. “É nela que temos claro todos os direitos e deveres de proprietários e inquilinos”, diz.

O que cabe ao proprietário

Renata explica que, basicamente, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.

O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

Ele também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes as certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.

Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. “Isso evita muitas dores de cabeça”, diz Renata.

Segundo ela, é dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a quais despesas se referem.

Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

Responsabilidades e direitos do inquilino

Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele. “O inquilino não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.

O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora para tanto. “É obrigação do locatário servir-se do imóvel para aquilo que foi locado, ou seja: se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer esta. É importante que ele restitua o imóvel como o recebeu, entregando, o mais rápido possível, documentos de cobrança de tributos, intimações, multa, ainda que dirigidas ao locatário. Por mais que a obrigação de pagá-las seja de um ou de outro, ambos deverão ter ciência”, informa Renata.

Em caso de venda do imóvel, a especialista lembra que o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.

“Só que para isso, o locatário deverá requerer, por meio de autorização judicial, com prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado a mais de trinta dias junto à matrícula do imóvel na época da venda”, relata a advogada. “Se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante”.

Caso o proprietário aliene o imóvel ou não cumpra com seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a imobiliária. Se isso não for o suficiente, ainda faz-se possível ingressar com ação de despejo, solicitação de transferência do domínio pleno e até lucros cessantes.
 
Fonte: Imovelweb

Feirões e leilões: dicas para compra segura de imóvel

Instituto de Defesa do Consumidor orienta sobre os procedimentos que podem evitar futuras dores de cabeça.
 
Nacional - Quando não há cautela, o sonho da casa própria pode transformar-se em pesadelo, com origem em vários fatores. Um deles é a compra por impulso, situação estimulada quando ocorrem eventos precedidos por fortes apelos promocionais, como os chamados feirões de imóveis, e os leilões.

“São necessários alguns cuidados com leilões e feirões. No caso de leilão, imóvel usado pode estar ocupado pelo antigo mutuário ou por invasor, e a obrigação em desocupá-lo é do novo proprietário. Nesse caso, se não houver acordo, a briga pode arrastar-se na Justiça por anos a fio”, alerta o presidente do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Ibedec), José Geraldo Tardin.

Tardin acrescenta que, ainda no referente a leilões, o comprador recebe o imóvel no estado em que se encontra - inclusive no que se refere a eventuais débitos condominiais e de IPTU. Nesse sentido, o cuidado em verificar a “saúde” do imóvel deve ser aplicado mesmo em não se tratando de leilões.

Outro componente que pode trazer surpresa desagradável, de acordo com Tardin, é o cálculo ilusório de quanto custará o financiamento. Simplesmente utilizar o simulador não é suficiente. Ele diz que os “acessórios” também pesam significativamente nos cálculos, para levar à conclusão sobre qual será o valor mensal a pagar pela amortização (pagamento parcelado do valor financiado, até a quitação total) do financiamento.

“Há uma coleção de tarifas, tais como: ‘taxa de pesquisa cadastral’, ‘tarifa operacional’, ‘taxa a vista’, ‘taxa de administração’, ‘taxa de risco de crédito’, cobradas no momento da assinatura e no desenrolar do contrato, isso sem contar a venda casada de produtos, como a abertura de conta-corrente na instituição financiadora”, comenta.

Tardin sugere como fundamental fazer uma cuidadosa pesquisa sobre as taxas de juros, porque elas variam de instituição para instituição, embora a origem dos recursos no âmbito do Sistema Financeiro da habitação (SFH) seja a mesma – o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), ou a Poupança.

O presidente do Ibedec lembra que o mutuário conta com “todas as garantias trazidas pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que as práticas abusivas podem ser revistas judicialmente a qualquer momento, e vão desde a exclusão da cobrança de taxas injustificáveis, até a facilitação da defesa judicial e inversão do ônus de produção de provas (direito garantido pelo Código de Defesa do Consumidor em casos de processos, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo, que é o consumidor).

Cuidados que devem anteceder a compra de imóvel na planta ou em construção – Para este tipo de transação imobiliária, é firmado um contrato de promessa de compra e venda entre o comprador (promitente comprador) e o construtor (promitente vendedor), que pode ser à vista ou parcelado (financiado).

“Nestes casos, informe-se sobre a idoneidade do construtor, o que pode ser conseguido através de uma pesquisa no Procon. Por exemplo, problemas como atraso na entrega da obra e/ou vícios de construção são um mau sinal”, destaca Tardin.

O instituto sugere também uma visita a outros empreendimentos do construtor, para verificar o material e o acabamento utilizados nas obras. “Porque um imóvel na planta ou em construção ainda não possui Habite-se (documento expedido pela Prefeitura ao final da obra), é interessante verificar os documentos relativos ao terreno onde será ou está sendo construído o imóvel”, recomenda Tardin.

O presidente do Ibedec lembra ainda que “os documentos referentes ao terreno objeto da construção ficam arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, e apresentam dados acerca da metragem da área e do registro da incorporação, além de informações sobre a situação jurídica”.

Exigir do vendedor uma cópia do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura (alvará de construção) é outra prática recomendada por Tardin, para quem decide comprar imóvel na planta ou em construção.

“Guarde todos os documentos possíveis relacionados ao empreendimento, como propostas e panfletos de propaganda. Esta é uma garantia do comprador, em caso de não cumprimento do prometido”, acrescenta.

De acordo com Tardin, não é um bom negócio optar pelo financiamento direto com o construtor. “Fuja desses contratos, porque, para imóveis até R$ 250 mil, por exemplo, os financiamentos bancários, em média, giram em torno de 6% a 8%, mas nos financiamentos diretos com a construtora podem saltar para 12%”, diz.

“Usualmente, a correção monetária de financiamento pela construtora é feita por índices como INPC, IGP-M, CUB, entre outros, enquanto que a correção do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é feita pela Taxa Referencial (TR), que nos últimos anos tem ficado abaixo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), por exemplo”, explica o presidente do Ibedec.

“Nos contratos do SFH feitos pelo Sistema de Amortização Crescente (Sacre: amortização do saldo e redução simultânea dos juros sobre o saldo devedor), as prestações tendem a se manter com os mesmos valores, enquanto as prestações do construtor chegam a dobrar, a cada cinco anos”, afirma Tardin.

Por fim, o presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin, aconselha a “não comprometer além de 15% do orçamento mensal com o pagamento da prestação da casa própria”.
 
Fonte: Imovelweb

terça-feira, 10 de maio de 2011

Imovelweb lança aplicativo mobile para busca por celular

Portal é o primeiro do segmento a lançar ferramenta exclusiva para localizar imóveis por qualquer smartphone.
Páginas do Imovelweb estão sendo otimizadas para mobile.


Nacional - O Imovelweb, maior portal imobiliário do país, acaba de lançar aplicativo mobile para busca de imóveis por aparelhos de celular. A partir de agora, todos os anúncios disponíveis no site serão acessíveis nas telas de aparelhos móveis, como iPhone, iPod Touch e qualquer outro com acesso à internet, com as facilidades de navegação da plataforma mobile.

No Imovelweb Mobile, os interessados em comprar ou alugar imóveis podem fazer uma busca padrão, pelas características do imóvel, ou uma busca por proximidade, funcionalidade exclusiva da ferramenta. “Se o celular tiver GPS ou algum modelo de geoposicionamento, é possível pesquisar todas as ofertas de imóveis próximas a onde a pessoa se encontra”, explica Daniel Carnelossi, gerente de produtos do Imovelweb e um dos responsáveis pelo desenvolvimento do aplicativo.

Para o anunciante, a ferramenta de busca por celular oferece maior visibilidade à oferta e facilita o acesso dos clientes aos empreendimentos cadastrados no portal. “Com a ação de vanguarda do Imovelweb ao desenvolver aplicativos de busca de iOS, Android e site versão mobile, os anúncios do portal ganham mais visibilidade, sem nenhum custo adicional para os anunciantes e parceiros”, diz Rafael Rocha Lopes, diretor de tecnologia do Imovelweb.

Rafael Lopes explica que para serem encontrados pela busca por localização, os anúncios precisam ser cadastrados com mapa e endereço completo. Aqueles que não possuem essas informações aparecerão somente quando o usuário realizar uma busca padrão.

Como acessar o Imovelweb Mobile - O aplicativo para iOS (iPhone e iPod Touch) está disponível para download gratuito na
Apple Store. Para aparelhos que funcionam com a plataforma Android, do Google, o App do Imovelweb deve ser baixado, também gratuitamente, na AppBrain. Para o usuário que não tiver interesse em instalar o aplicativo, basta acessar o Imovelweb Mobile diretamente do browser do celular digitando: m.imovelweb.com.br

“Na próxima semana (02/08, maio) entra no ar um redirecionamento automático, ou seja, quem digitar www.imovelweb.com.br de um iPhone ou Android acessará essa página especial, reduzida e otimizada para mobile”, explica Rafael Rocha Lopes, diretor de tecnologia do Imovelweb.

Sobre o Imovelweb Criado em 1999, o Imovelweb é o maior portal imobiliário do Brasil, com um banco de ofertas atualizado com mais de 100 mil ofertas, entre novos, usados, residenciais, comerciais e de alto padrão. Suas avançadas ferramentas de busca facilitam a navegação e agilizam o processo de encontrar o imóvel mais adequado às necessidades e aos sonhos do usuário.

sábado, 23 de abril de 2011

Quem paga pelos reparos feitos em um imóvel alugado?

  • O proprietário é quem paga pelos reparos em tudo o que disser respeito ao edifício, seja casa ou apartamento. Ao locatário cabem as despesas de manutenção do imóvel 
Basta iniciar uma conversa sobre locação de imóveis para surgirem alguns temas que são verdadeiros campeões de audiência. Especialmente em época de chuvas e ventanias, tem sempre alguém que pergunta: quem paga pelo conserto de telhados e janelas? E quem paga pelos reparos de outros itens da casa?

Basicamente, o locador -ou seja, o proprietário- paga pelo reparo de todos os itens estruturais do imóvel. Assim, tudo que se referir ao prédio propriamente dito (sim, inclusive os telhados, as paredes, os muros) será consertado por ele, que é o responsável por manter a forma e a estrutura do imóvel durante todo o período da locação.

É interessante lembrar que essa obrigação do locador abrange, também, os vícios e os defeitos anteriores à locação. Por exemplo, uma sacada que no início da locação já estava prestes a cair (embora o problema estivesse oculto) e que venha a desmoronar, será recuperada pelo locador.

Um alerta: se o locatário observar a existência de algum problema no imóvel, deverá se comunicar com o locador urgentemente, seja porque este é o único jeito de saber o que deve fazer, seja porque a demora pode piorar o problema, passando o locatário omisso a responder pelas consequências. Exemplificando: um telhado arrebentado deverá ser reconstruído por conta do proprietário; mas, se ele não for informado e o rombo aumentar, ou ainda se as paredes e pisos forem danificados pela chuva, o locatário (e não o locador) é que findará responsabilizado (qualquer advogado dirá: lógico, o direito não socorre a quem dorme).

O locatário também arca com despesas, porém somente aquelas referentes à manutenção do imóvel.

O locatário pagará, ainda, as obras relativas à recomposição do imóvel quando for responsável por algum dano. Nesta condição, entram incontáveis exemplos (as pessoas são criativas), podendo-se ilustrar com danos ao encanamento causados por coisas descartadas em vasos sanitários e ralos (é incrível a variedade de objetos encontrados em perícias).

Fazem parte desse grupo os telhados avariados devido a instalações mal feitas ou incompatíveis com o local; as paredes derrubadas sem autorização e as portas quebradas por mau uso (inclusive aquelas danificadas por animais). Quando isso acontecer, qualquer que seja a parte danificada do imóvel, o locatário arcará com os custos da recomposição.

Finalizando, um aspecto: em caso de imóvel que esteja em más condições antes da locação, nada impedirá que se combine que o locatário arcará com as obras de todo gênero, inclusive as estruturais. Porém, essa previsão deverá constar, muito claramente, no contrato de locação.

  Fonte: Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

quarta-feira, 13 de abril de 2011

Locação residencial em cinco etapas

Guia mostra, passo a passo, as tarefas que candidato a inquilino precisa fazer para alugar o imóvel ideal.

Alugar um imóvel exige que o futuro inquilino se dedique por diversos dias (às vezes, meses) a pesquisar todas as opções disponíveis até encontrar a mais adequada. Como os contratos de locação costumam durar por, pelo menos, um ano, errar na escolha do imóvel é um grande inconveniente. Para evitar surpresas e despesas de última hora, o ideal é fazer um planejamento minucioso na busca pelo melhor negócio:

1- Delimite as áreas de preferência em dois ou três bairros, de modo a facilitar a pesquisa. Para isso, é fundamental verificar as opções de acesso, transporte e serviços essenciais como supermercados, padarias, farmácias, academias e escolas próximas aos locais desejados.

2- Defina uma faixa de preço de aluguel, incluindo os encargos como IPTU e condomínio. O ideal é que esses valores não comprometam mais do que 30% da renda líquida mensal do interessado.

3- Vistorie o imóvel. Antes da assinatura do contrato, a imobiliária deve providenciar uma vistoria no imóvel, de preferência junto com o proprietário. Dessa forma, é possível determinar a responsabilidade de cada um no reparo de eventuais danos.

4- Escolha a garantia mais adequada para o seu perfil. O inquilino deve estudar com a imobiliária qual garantia se enquadra melhor. As opções mais utilizadas são: fiador, seguro-fiança, seguro-fiança premiada e a caução.

5- Reúna a documentação necessária para efetivar o contrato de locação. Caso seja trabalhador assalariado, serão necessários os três últimos holerites, carteira profissional com registro salarial e atualizações, RG, CPF e cópia do vínculo empregatício anterior. No caso de profissionais liberais, é preciso apresentar cópia da última declaração do Imposto de Renda e declaração de retirada mensal da empresa para a qual presta serviço.

quinta-feira, 31 de março de 2011

Dicas para uma compra segura e responsável de imóvel

Pesquisa e diálogo são essenciais para fazer da compra de imóvel uma transação livre de problemas.



 
Comprar um imóvel na planta, pronto ou usado, requer do interessado muita pesquisa, visitas a inúmeros estandes de vendas, comparação e diálogo com parentes e amigos. “O pior negócio é adquirir uma unidade habitacional por impulso. Antes de tudo é preciso fazer as contas e ver se as prestações do financiamento cabem no bolso”, enfatiza João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi/SP).

Contudo, diz Crestana, não basta somente ter condições de pagar. O comprador deve também avaliar se o imóvel de interesse atende as suas necessidades de moradia, e se há no entorno do empreendimento escolas, hospitais, transporte público, dentre outros requisitos. Ainda, “não se pode esquecer que em edifícios há o rateio de custos entre os moradores e, no momento de receber as chaves, existem despesas cartoriais e com a prefeitura”, alerta.

“Visitar o local escolhido, durante o dia e à noite, também faz parte do processo que antecede a assinatura do contrato. Não tenha pressa, porque, na média, o brasileiro compra dois imóveis durante a vida. Esse motivo já é suficiente para o consumidor ser cauteloso”, orienta o dirigente do Secovi/SP. A seguir, dicas elaboradas pela entidade, para orientar o interessado a fazer uma boa compra.
 
Dez passos
 
1) Decida-se pela região onde quer morar e, principalmente, quanto pretende e pode gastar com a compra do imóvel. Lembre-se: a aquisição da moradia é um dos passos mais importantes na sua vida e precisa ser dado com segurança, com muito debate junto ao cônjuge e filhos. Leve em conta as necessidades futuras da família.

2) Escolha o tipo de imóvel que pretende adquirir: usado, novo ou na planta. Pense na metragem do imóvel, se quer casa ou apartamento (andar baixo ou alto, de frente, de fundo ou tanto faz), número de vagas de garagem, com ou sem varanda, ampla ou nenhuma área de lazer (piscina, salão de festas, jogos). Se escolher condomínio, pense até quanto pretende ou pode pagar de taxa de rateio de despesas.

3) Faça suas contas. A hora é boa também para pensar na melhor forma de financiamento. Junto ao banco ou parcelado com a construtora, durante o período de obras? Pretende usar recursos do FGTS?

Se o imóvel for novo ou usado, há sempre a opção de obter financiamento bancário (os sites de vários bancos oferecem simuladores das parcelas do financiamento). Caso disponha de uma boa reserva financeira – ou algum bem que possa ser vendido, como carro, é possível utilizá-la na entrada da compra do imóvel.

4) Decidido, visite o local escolhido e verifique quais empreendimentos existem no local. Aproveite e analise a infraestrutura disponível na região, bem como os serviços oferecidos, como escolas, padarias, supermercados, farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô próximos, parques e outras áreas de lazer.

Visite o empreendimento durante o dia e, principalmente, à noite. Não tenha pressa. Vá aos estandes de vendas, visite decorados, converse com corretores e pense muito, pois a decisão tem de ser responsável e exclusivamente da sua família.

Depois de percorrer a região escolhida, não tenha medo de expandir horizontes e procurar imóveis em bairros próximos. A internet também é uma ótima opção para quem busca imóveis. Visite sites especializados na venda de imóveis, de imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

5) Ao optar pela compra de um usado, seja firme com o corretor quanto às suas definições do tipo de imóvel. Dê preferência ao profissional que conhece o imóvel. Peça informações a ele antes de marcar a visita. Se estiver fora das suas especificações, não vá. Evite também ficar nas mãos de muitos profissionais. Prefira o sistema de exclusividade (em que o imóvel está disponível em apenas uma imobiliária).

6) Se o imóvel for novo ou na planta, usualmente o valor da comissão é cobrado separadamente do preço. Se o imóvel for usado, a comissão é paga pelo vendedor, mas saiba que caberá a você o pagamento da comissão proporcional ao valor do seu imóvel dado como parte do pagamento. Nesse momento é importante não se envolver emocionalmente com o dono do imóvel que vai comprar. Deixe que o corretor negocie.

7) Na hora de apresentar uma proposta, ponha-se no lugar do vendedor. Evite propostas absurdas, como descontos elevados, por exemplo. Se ele aceitar, deve haver algo errado. Certifique-se do que está e do que não está incluído no valor e converse abertamente, evitando constrangimentos futuros.

Questione sobre aquilo que não entender e exija respostas claras e precisas. Muita atenção com os documentos do imóvel e do proprietário, que devem preferencialmente ser analisados por um advogado de sua confiança.

8) Ao escolher comprar um imóvel na planta, pesquise a história e a atuação da empresa construtora/incorporadora e, se possível, visite uma obra já entregue por ela. Peça uma cópia do registro da incorporação ao corretor, antes de assinar o contrato de Compra e Venda.

Consulte o que diz a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e submeta-a a um advogado conhecido. Apesar de os contratos apresentarem basicamente as mesmas cláusulas, não é demais a análise de um especialista em mercado imobiliário. Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites.

9) Programe-se. Os valores das prestações pagas durante o período da construção do empreendimento podem ser diferentes das parcelas de financiamento do saldo devedor.

Atenção: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico (CUB).

Após a entrega das chaves, você terá a opção de quitar a dívida; usar os recursos do FGTS para amortizar parte do valor – caso seja a aquisição do primeiro imóvel; e financiar o restante com o banco. Há taxas atrativas e prazos longos disponíveis no mercado. O fundamental, no entanto, é que a parcela – fixa ou reajustável, caiba no seu bolso.

10) Após a liberação do financiamento, a assinatura da escritura do imóvel e a entrega das chaves, o comprador tem de pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura, assim como as taxas de registro cartorárias. Somadas, tais despesas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel.

Programe-se e faça uma reserva financeira. Nunca deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis, mesmo que não tenha contratado financiamento. Mais: quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os vários componentes.

Imóveis na Planta

Checar regulamentação da obra e pesquisar os históricos da construtora e da incorporadora evita problemas.

A compra da casa própria, idealizada pela maioria dos brasileiros, é um sonho que exige análises e cuidados especiais, principalmente quando a negociação for feita quando o imóvel ainda estiver na planta. Não faltam casos de desentendimentos, atrasos na obra e promessas não cumpridas, e, muitas vezes, deficiências sérias no produto final. Para a realização de um objetivo não virar uma tremenda dor de cabeça, é preciso que o comprador saiba levar em consideração algumas precauções básicas e ter muita paciência com os pequenos detalhes.

De acordo com a advogada da Lex Magister, Renata Cassiano Capuzzo, especialista em prática imobiliária, antes de comprar um imóvel na planta, é necessário buscar informações acerca do histórico da construtora ou incorporadora, procurar um cartório da região para segurança e garantia sobre o imóvel e ficar atento na hora de assinar o contrato. “Além disso, é inevitável checar a regulamentação da obra atentando-se as taxas de juros. Adquirir um imóvel na planta requer mais cuidados do que adquirir um já pronto, uma vez que o comprador não consegue ‘enxergar’ o que está comprando. Se precavendo no presente, evitamos surpresas no futuro”.

Renata explica que o primeiro passo é verificar se a incorporação imobiliária está registrada no Ofício de Registro de Imóveis, consultar a idoneidade da construtora no Procon regional e na Junta Comercial, a partir do conhecimento do contrato social da empresa. “Infelizmente, empreendedores que enfrentaram problemas jurídicos ou financeiros podem abrir uma nova empresa com facilidade, no mesmo setor, daí a necessidade de uma ampla pesquisa creditícia, documental e judicial do incorporador. Contudo, eles podem ter a obra interditada judicialmente até quitarem as dívidas anteriores”, disse, salientando que existem empresas que trabalham sem capital próprio, o que acaba ampliando o risco da obra não ser concluída e até mesmo de falência. “Por isso, é de fundamental importância conhecer a empresa e seus sócios. Uma boa dica para não se frustrar é solicitar no cartório uma certidão do memorial descritivo da obra e checar os dados registrados que constam nos anúncios e publicações divulgados pela construtora com a planta aprovada pela prefeitura”.

Outro ponto importante, segundo a advogada, é estar atento em relação ao preenchimento de todos os requisitos técnicos e ambientais da obra junto à Prefeitura, já que a não regularização do edifício pode acarretar o embargo da obra. Os prazos representam outro ponto importante: o cliente deve exigir clareza no que diz respeito aos prazos, já que se eles forem descumpridos, o comprador pode até exigir a devolução da quantia já paga. “Todavia, não basta apenas comprar o imóvel para ser proprietário. Para isso, faz-se necessário o correto registro do bem. O comprador deve programar o pagamento das escrituras, semestrais, chaves, taxas e certidões. São necessários diversos documentos para adquiri-lo e a documentação exigida pode variar de acordo com o banco”.

Na hora de assinar o contrato de compra e venda, o comprador deve ler atentamente, conferindo se ele contém todos os itens obrigatórios. Por questão de segurança, o cliente deve assinar o contrato na presença de testemunhas qualificadas e da pessoa responsável pela venda. É preciso estar discriminado, no contrato, a data de início das obras, término e entrega de imóvel, uma vez que caso o prazo não seja cumprido, está previsto o pagamento de multa por parte da construtora. “Outro conselho é não esquecer de levar uma via original, reconhecer as firmas de todas as assinaturas, registrar o contrato no cartório de Registro de Imóveis da região e guardar todos os materiais de publicidade, que podem servir como comprovação de promessas anunciadas”, orienta Renata.

domingo, 27 de março de 2011

Encenação é usada para elevar o preço e acelerar a venda



Se a primeira impressão é a que fica, o que você faria, ao visitar um apartamento que fosse comprar, se lá visse azulejos quebrados, cores de gosto duvidoso nas paredes e bagunça por todo lado?

No mínimo tentaria baixar o preço pedido. Para evitar esse tipo de desvalorização e aumentar o apetite - e a disponibilidade monetária - dos interessados em um imóvel, alguns profissionais oferecem serviços de preparação da casa para a venda.

"O objetivo do "home staging" é tornar o imóvel parecido com os mais modernos e agradar um maior número de pessoas", diz Marina Dumas, especialista em encenação.

As técnicas vão desde mudanças simples, como despersonalizar ambientes -escondendo fotos, por exemplo-, até reformas, caso da troca do revestimento da cozinha por um mais atual.

Nos Estados Unidos, o "jogo de cena" reduz o tempo de venda em cerca de 223 dias e aumenta o valor do imóvel em até 6,9%, segundo a associação dos corretores do país.

Por aqui, há poucos "home stagers". Eles cobram a partir de R$ 50 por uma consulta pela internet, com dicas gerais de encenação. O custo do serviço completo depende do tamanho do imóvel, mas "nunca ultrapassa 3% do seu valor", calcula a "home stager" Susana Damy-Lacy.

"Staging" completa trabalho do corretor

O imóvel com boa aparência é vendido em cerca de 90 dias; um em más condições demora no mínimo o dobro. O cálculo é do Sciesp (Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo).

Ciente dessa disparidade, o próprio corretor e a imobiliária costumam orientar os clientes a melhorar o visual da propriedade para agilizar as negociações. Mas, em geral, limitam-se a sugerir reformas construtivas e se esquecem da decoração.

"O corretor e a imobiliária indicam profissionais de manutenção, como encanador e arquiteto, mas não diretamente o especialista em preparação para a venda ["home stager']", diz o presidente do Sciesp, Alexandre Tirelli.

A vantagem da encenação é utilizar truques para criar identificação com o visitante.

"É comum o especialista usar objetos como uma bola ou uma bicicleta no quarto das crianças", exemplifica o diretor de comercialização e marketing do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário), Luiz Fernando Gambi.

Mas os decoradores devem estar atentos às especificações de móveis e objetos. "É proibido utilizar os que estejam fora do tamanho real; isso engana o consumidor."

Arrumadinho

O dentista Marco Aurelio Chioro dos Reis, 45, descobriu o "home staging" em uma viagem à Dinamarca e, quando procurava um apartamento no Brasil, escolheu um que estava encenado.

"Eu entrei no apartamento todo arrumadinho e projetado e me apaixonei", conta.

Chioro levou em consideração a facilidade de não ter que fazer manutenção e pintura -mas não só. "O imóvel estava com a cozinha planejada, a parede texturizada e o escritório montado. Havia flores e quadros que o tornaram bem aconchegante."

O arquiteto Marco Khair contratou o "home staging" para vender sua cobertura no Rio. "Em 15 dias, recebi uma boa proposta. O trabalho foi fundamental para organizar os cômodos e criar uma limpeza visual", considera.

Preço inclui material usado nas reformas

Quando reformas são necessárias, o preço do material estará incluso na remuneração do "home stager" se o serviço completo for contratado, lembra a "home stager" Susana Damy-Lacy. "Se só houver uma consultoria, o cliente será responsável pelo custo dos materiais."

Em imóveis não mobiliados, as imperfeições aparecem com mais facilidade. "A maioria dos visitantes tem dificuldade de se projetar em um apartamento vazio, eles encontram mais defeitos. Por isso, os consultores mobiliam os cômodos", diz a especialista Marina Dumas.

Onde encontrar: Staging Design (
www.stagingdesign.com.br)
Home Staging Brasil (
www.homestagingbrasil.wordpress.com)

quinta-feira, 17 de março de 2011

STJ aplica novas regras de despejo em processo antigo

Por se tratarem de normas inseridas na Lei do Inquilinato, aplicação vale inclusive para processos em curso.


A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a concessão de antecipação de tutela em ação de despejo por inadimplência. Os ministros aplicaram a Lei 12.112/2009, mesmo tendo sido editada após o início da ação. A lei altera e aperfeiçoa as regras e procedimentos da Lei 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato.

A Lei 12.112/09 entrou em vigor em 25 de janeiro de 2010. Uma das alterações mais relevantes diz respeito à facilitação do procedimento das ações de despejo, como a ampliação do rol de hipóteses em que é admitido o despejo liminar no prazo de 15 dias.

O caso julgado pela Quarta Turma tratou da possibilidade de concessão de antecipação de tutela em ação de despejo por falta de pagamento – uma situação não prevista no texto original do artigo 59 da Lei do Inquilinato.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, ressaltou que a antecipação de tutela, nesse caso, foi concedida com base no artigo 273, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil (CPC). Segundo ele, os requisitos desse artigo não foram cumpridos, o que justificaria a devolução dos autos para novo julgamento.

Contudo, no curso do processo entrou em vigor a Lei n. 12.112/09, que acrescentou o inadimplemento de aluguéis como fundamento para concessão da liminar em despejo – exatamente a hipótese do caso analisado. Essa lei acrescentou o inciso IX ao parágrafo 1º do artigo 59 da Lei n. 8.245/91. “Tratando-se de norma inserida na Lei do Inquilinato, deve esta ter aplicação imediata, inclusive em processos em curso”.

O relator afirmou que, mesmo que o acórdão que concedeu a liminar fosse cassado por falta de fundamentação adequada, o tribunal estadual poderia acionar o novo dispositivo para conceder a liminar. Mas é preciso que seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, providência que foi determinada pelo próprio STJ.

A concessão de liminar para despejo de locatário de imóvel urbano já contava com jurisprudência sedimentada nas Turmas da Terceira Seção do STJ. Especializadas em Direito Penal, a Quinta e Sexta Turmas também tratavam de locação predial urbana. Contudo, a Emenda Regimental n. 11/2010 atribuiu o tema às Turmas da Segunda Seção, especializadas em Direito Privado.

Já vigoram novos tetos para compra de imóvel pelo FGTS

Teto salarial de até R$ 3.900 vale também para cidades com população de 250 mil ou mais habitantes.

Nacional - Entraram em vigor no último dia 03 os novos limites de renda para avaliação de imóvel passível de financiamento através do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Na área de habitação popular, as operações de financiamento destinam-se aos trabalhadores com renda mensal bruta de até R$ 3.900.

Nos empréstimos vinculados ao Fundo, para imóveis situados nos municípios integrantes das regiões metropolitanas dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro; na Região Integrada de Desenvolvimento do Distrito Federal e Entorno (Ride/DF); e nas capitais estaduais, o limite de renda é de R$ 4.900,00.

O limite de até R$ 3.900 passa a ser utilizado também para os municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes, beneficiando cerca de 50 municípios, com população total de 18 milhões de pessoas. Na regra anterior, este limite era para municípios com mais de 500 mil habitantes. Atualizado, o simulador de empréstimos já está disponível no site da Caixa.

Nessas operações, os valores de avaliação dos imóveis para financiamento com recursos do FGTS observarão os limites de valor de venda ou de avaliação, conforme quadro abaixo.

 
Regiões
Valor anterior
Valor atual
Reg. Metropolitanas de SP, RJ e DF.
130.000,00
170.000,00
Municípios com população igual ou superior a 1 milhão de habitantes e demais capitais estaduais.
130.000,00
150.000,00
Municípios com população igual ou superior a 250 mil e inferior a 1 milhão de habitantes; RIDE-DF; e demais Reg. Metropolitanas.
100.000,00
130.000,00
Municípios com população igual ou superior a 50 mil e abaixo de 250 mil habitantes.
80.000,00
100.000,00
Municípios com população abaixo de 50 mil habitantes.
80.000,00
80.000,00

Para os financiamentos enquadrados na área de Habitação Popular, de acordo com os novos limites de avaliação, venda ou investimento, mantêm-se inalteradas as demais condições, tanto para as taxas de juros, como descontos.