Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais

Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.

A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela Ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.

“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.

Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.

Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.

O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a Ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.

Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.

“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.

O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.

O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF-2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF-2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento.

Fonte: STJ

Condomínio pode fixar juros superiores ao previsto no novo Código Civil, se acordado na Convenção

É possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais? A questão foi debatida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu, à luz do novo Código Civil de 2002, ser legítima a cobrança de juros moratórios acima desse percentual, bastando para tanto previsão expressa acordada na convenção de condomínio.

O Condomínio Jardim Botânico VI, na cidade de Brasília, ajuizou uma ação de cobrança contra um condômino, em razão do não pagamento das taxas condominiais referentes aos meses de abril a novembro de 2001. O condomínio cobrou R$ 1.172,13, relativos às parcelas vencidas e, ainda, o pagamento das cotas vincendas, aplicando juros moratórios de acordo com a convenção do condomínio.

O condômino recorreu à Justiça e a sentença do juiz de primeiro grau anulou o processo sem a resolução do mérito da ação. O juiz considerou que o condomínio não estava regularmente constituído, como determina o artigo 267 do Código de Processo Civil (CPC).

Inconformado, o condomínio apelou. A decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) foi favorável ao pedido: “Os condomínios, ainda que em situação irregular perante a administração pública, possuem legitimidade ativa para ajuizar ação de cobrança em face dos condôminos em atraso com o pagamento das mensalidades aprovadas em assembleia”.

Outros recursos foram apresentados por ambas as partes e a decisão final do TJDFT determinou o seguinte: “Aplicam-se os juros e as multas previstos na convenção condominial até a data da entrada em vigo do novo Código Civil (12/01/2003). A partir daí, as taxas condominiais ficam sujeitas aos juros de 1% e à multa de 2% ao mês, de acordo com o artigo 1.336 desse diploma legal”.

Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial, alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percentual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condomínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de 0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02, devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.

Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma.

REsp 1002525

Condômino devedor acarreta prejuízo a todos os moradores

São muito comuns problemas que envolvem os condomínios e seus moradores, mas um dos piores problemas é o condômino devedor, que acarreta prejuízo a todos os moradores. Uma grande modificação na lei, introduzida pelo Código Civil atual, que entrou em vigor em 2003, reduziu substancialmente a multa aplicável ao condômino inadimplente.

Antes de 2003, a multa pelo atraso no pagamento do condomínio costumava ser entre 10% e 20%, mas com a mudança da lei, a multa foi reduzida para 2%. Infelizmente, essa redução da multa induziu o aumento da inadimplência, vez que muitos acabam priorizando o pagamento em dia de outras contas, como o cartão de crédito, cuja penalidade pela impontualidade, é muito maior.

No estado de São Paulo, existe uma lei que autoriza o envio das despesas condominiais não pagas, ao Cartório de Protestos, e inclusão do nome do devedor em cadastros de restrição de crédito, como SERASA e SCPC. Essa providência muitas vezes é eficaz, e leva o devedor ao pagamento de sua dívida. A lei também proíbe que o condômino devedor vote e participe das assembleias.

Outra providência que alguns condomínios vêm adotando, mas que ainda gera muita polêmica e discussão é a proibição do condômino devedor, de utilizar serviços não essenciais, como piscinas, quadras, churrasqueiras, academias, dentre outros equipamentos que geram ainda mais despesas ao condomínio.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já decidiu a favor dessa prática, em julgamento da apelação 516.142-4/0, e a tendência é de crescente número de decisões judiciais nesse sentido. São decisões que prestigiam o condômino adimplente. Mas, vale ressaltar que a aplicação dessa penalidade deve ser autorizada na convenção de condomínio (artigo 1334, IV, do Código Civil), e aprovada em assembleia geral. O condomínio deverá ter cautela ao aplicar essa proibição, sendo que, quando abordar o morador devedor, não deverá colocá-lo em situação indignas.

A dívida será exigida através de ação judicial, na qual o imóvel poderá ser levado à praça, para venda e pagamento do débito, sendo descabida eventual alegação de bem de família.

Katia Cristina Peperaio, advogada especialista em direito imobiliário.

Como é calculada a taxa de condomínio de cada apartamento

Cálculo é feito com base na fração ideal, considerando as despesas ordinárias, extraordinárias e o fundo de reserva.

Para definir o valor da taxa condominial a ser paga por cada apartamento, é feito um rateio das Despesas Ordinárias, do Fundo de Reserva e de eventuais Despesas Extraordinárias.

A quantia individual do apartamento é calculada de acordo com a fração ideal, que é o espaço que pertence ao imóvel em relação ao tamanho total do empreendimento. Assim, apartamentos maiores pagam um valor maior de condomínio.

As Despesas Ordinárias são aquelas que fazem parte do dia a dia do condomínio:

- Salários dos funcionários, que são responsáveis pela manutenção e limpeza do condomínio, sejam eles próprios ou terceirizados;

- Despesas de consumo - água, luz e gás - das áreas comuns ou de todo o condomínio, quando não houver medidores individualizados;

- Manutenção de equipamentos - elevadores, bombas, portões etc.

- Despesas administrativas, tais como, materiais de limpeza, despesas com correios, boletos bancários e taxa da administradora.

À quantia final é acrescido um valor correspondente ao Fundo de Reserva, que normalmente é estipulada pela Convenção do Condomínio em 5% do montante das Despesas Ordinárias.

O Fundo serve para situações que demandem um gasto extra não previsto no orçamento, como reformas de emergência, direitos pagos a um funcionário do condomínio que foi demitido, entre outros.

Despesas Extraordinárias - Esse tipo de despesa é aprovado em Assembléia Geral de condôminos. De acordo com a aprovação nesta reunião, elas podem ser divididas igualmente pelo número de apartamentos, independente do tamanho de cada unidade ou serem rateadas de acordo com a fração ideal. Por exemplo, em assembleia, os moradores decidem colocar câmeras de segurança no prédio, este valor poderá ser rateado igualmente entre os apartamentos.

Em relação às áreas comuns, muitos acreditam que um empreendimento com uma área de lazer ampla possui um valor de condomínio extremamente alto, mas ao contrário do que se acredita, a manutenção destes espaços tem um custo baixo, necessitando, em geral, apenas de limpeza constante e de um correto acompanhamento dos equipamentos e materiais.

Independente do quanto você use a área de lazer, o valor do condomínio sempre será o mesmo. Há casos específicos, quando são solicitados serviços extras, em que o valor cobrado é dividido pelo número de usuários. Existem condomínios que utilizam o “Pay Per Use” (pago pelo uso): se um número de moradores está interessado em contratar um personal trainer, esta despesa será divida entre aqueles que fizerem uso do serviço.

Na maior parte dos casos, a convenção de condomínio pré-define como serão divididos os gastos do condomínio, porém, os moradores têm o direito de participarem da formação do orçamento, questionando e opinando sobre as Despesas Ordinárias.

É possível fiança recíproca entre locatários

É válida a fiança prestada por um dos locatários em favor de outros locatários. A decisão é da Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e restabeleceu a possibilidade de penhora do bem de família do fiador locatário.

 

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) havia considerado a fiança impossível, já que essa garantia exigiria três pessoas distintas: credor, devedor afiançado e banco fiador. O locador recorreu, afirmando não existir proibição legal de que alguém seja, de um lado, locatário de imóvel e, de outro, fiador dele próprio.

 

O contrato foi analisado sob a ótica do Código Civil de 1916, vigente à época do negócio. Para a relatora, Ministra Laurita Vaz, o STJ entende que a fiança de si mesmo não é um contrato juridicamente possível, porque este pressupõe a existência de três partes. A lógica da fiança, explicou, é a garantia de um terceiro.

 

Porém, no negócio analisado, há mais de um locatário. Por isso, a fiança prestada por qualquer deles em favor dos outros é válida. Segundo a relatora, nessa situação ocorre, na verdade, uma fiança recíproca, afastando a invalidade do contrato.

 

A ministra, no entanto, não autorizou o restabelecimento imediato da penhora sobre o bem de família. A relatora afirmou que, apesar de a informação não ter sido trazida aos autos, em consulta aos sistemas eletrônicos do TJDFT identificaram-se outras penhoras suficientes para saldar a dívida. Por isso, nessa parte, apenas autorizou que o juiz da execução, caso necessário, efetuasse a penhora do imóvel dado em garantia pelo locatário fiador.

 

Essa medida seria viável para evitar o excesso de penhora – o julgador pode limitar, de ofício, esse excesso – e não se prejudica pela falta de prequestionamento quanto à penhora, já que a questão específica surgiu apenas no julgamento do recurso especial.

 

“Negar essa possibilidade de reconhecer a possibilidade da fiança recíproca sem determinar o restabelecimento da penhora”, conclui a ministra, “seria desmerecer a instrumentalidade do processo e inadmitir a incidência de fatos supervenientes no recurso especial”.

Fonte: STJ

Construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.

Prazo para religação de luz será de 24 horas

O prazo para religação da energia elétrica, cortada por falta de pagamento ou por qualquer outro motivo, será reduzido de 48 horas para 24 horas, a partir de 1º dezembro, de acordo com a resolução aprovada pela diretoria da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel).

Outra decisão da Aneel obriga as concessionárias de energia elétrica a criarem postos de atendimento presencial para os consumidores em todos os municípios do país até março de 2011. A agência também estabeleceu que a espera mínima pelo atendimento nestes postos não poderá ser superior a 45 minutos.

O Diretor-Geral da Aneel, Nelson Hübner, disse que “a norma anterior tratava muito mais das obrigações das concessionárias, mas não tinha uma visão maior sobre o interesse dos consumidores de energia elétrica”.

Fonte: Agência Brasil