Direitos e deveres do inquilino e do proprietário

Maior parte dos problemas nas relações de locação acontece por equívocos na divisão de responsabilidades.

Escolher o bairro, conseguir um fiador e checar a infraestrutura da casa ou do apartamento são detalhes fundamentais para serem levados em consideração na hora de alugar um imóvel. Contudo, para que a relação contratual seja tranquila, locatário e locador devem conhecer bem seus deveres e direitos, uma vez que os principais problemas deste tipo de transação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas.

Por exemplo: quem deve pagar a conta se for preciso pintar o prédio? E se for necessário trocar o encanamento ou a fiação elétrica da residência? Para quem deve ser encaminhada a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer? A advogada Renata Cassiano Capuzzo, da Lex Magister, especialista em Direito Imobiliário, explica que as respostas para essas e outras perguntas estão na Lei nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. “É nela que temos claro todos os direitos e deveres de proprietários e inquilinos”, diz.

O que cabe ao proprietário

Renata explica que, basicamente, durante a vigência do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel sem motivo justo, devendo garantir ao locatário utilização mansa e pacífica de seu imóvel.

O proprietário também responderá pelos vícios ou defeitos que antecederam a atual locação, além de ser o responsável pelo pagamento das taxas tributárias, impostos e seguros, se não estiver disposto o contrário no contrato de locação.

Ele também terá que pagar taxas administrativas imobiliárias, valores referentes as certidões do fiador, se as solicitar, e ainda as despesas extraordinárias de condomínio, elencadas na própria Lei, como fundo de reserva e reformas no prédio.

Antes de fechar o negócio, é aconselhável que o proprietário elabore um relatório de vistoria detalhado, se possível com fotos, sobre o estado do imóvel. “Isso evita muitas dores de cabeça”, diz Renata.

Segundo ela, é dever do proprietário também sempre fornecer recibos de pagamento do aluguel, discriminando os valores e a quais despesas se referem.

Caso haja problemas com o inquilino, como falta de pagamento, deverá ser iniciada a ação de despejo.

Responsabilidades e direitos do inquilino

Ao locatário caberá o dever de pagar pontualmente seu aluguel na forma e prazo convencionados, cuidar do imóvel como se fosse seu, realizando reparações provenientes de mau uso, provocadas por ele. “O inquilino não poderá modificar o imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, levando ainda, a seu conhecimento, qualquer surgimento de dano ou defeito que ao proprietário caiba reparar”, explica a advogada.

O inquilino tem a obrigação de reparar os danos feitos durante sua ocupação no imóvel antes de entregar as chaves e ainda permitir que o proprietário visite o imóvel, desde que combinem dia e hora para tanto. “É obrigação do locatário servir-se do imóvel para aquilo que foi locado, ou seja: se o imóvel é residencial, sua natureza deve permanecer esta. É importante que ele restitua o imóvel como o recebeu, entregando, o mais rápido possível, documentos de cobrança de tributos, intimações, multa, ainda que dirigidas ao locatário. Por mais que a obrigação de pagá-las seja de um ou de outro, ambos deverão ter ciência”, informa Renata.

Em caso de venda do imóvel, a especialista lembra que o inquilino tem preferência para comprá-lo e, se este direito não for respeitado, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou ainda poderá reclamar transferência de propriedade do possível novo adquirente, desde que deposite o valor da compra adicionado das demais despesas deste negócio jurídico.

“Só que para isso, o locatário deverá requerer, por meio de autorização judicial, com prazo de até seis meses contados a partir da data do registro da alienação ou promessa de alienação no Cartório de Registro de Imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado a mais de trinta dias junto à matrícula do imóvel na época da venda”, relata a advogada. “Se o imóvel for vendido a terceiro, tendo respeitado o direito de preferência, e o contrato de aluguel ainda estiver vigente, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. Nesse caso, será concedido ao locatário prazo de 90 dias para a desocupação, ou, se no contrato de locação, averbado junto a matrícula do imóvel, houver uma cláusula chamada ‘Cláusula de Vigência”, é necessário respeitar o tempo restante”.

Caso o proprietário aliene o imóvel ou não cumpra com seus deveres, o inquilino tem o direito de procurar a administração do condomínio ou a imobiliária. Se isso não for o suficiente, ainda faz-se possível ingressar com ação de despejo, solicitação de transferência do domínio pleno e até lucros cessantes.

 

Fonte: Imovelweb

Feirões e leilões: dicas para compra segura de imóvel

Instituto de Defesa do Consumidor orienta sobre os procedimentos que podem evitar futuras dores de cabeça.

 

Nacional - Quando não há cautela, o sonho da casa própria pode transformar-se em pesadelo, com origem em vários fatores. Um deles é a compra por impulso, situação estimulada quando ocorrem eventos precedidos por fortes apelos promocionais, como os chamados feirões de imóveis, e os leilões.

“São necessários alguns cuidados com leilões e feirões. No caso de leilão, imóvel usado pode estar ocupado pelo antigo mutuário ou por invasor, e a obrigação em desocupá-lo é do novo proprietário. Nesse caso, se não houver acordo, a briga pode arrastar-se na Justiça por anos a fio”, alerta o presidente do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Ibedec), José Geraldo Tardin.

Tardin acrescenta que, ainda no referente a leilões, o comprador recebe o imóvel no estado em que se encontra - inclusive no que se refere a eventuais débitos condominiais e de IPTU. Nesse sentido, o cuidado em verificar a “saúde” do imóvel deve ser aplicado mesmo em não se tratando de leilões.

Outro componente que pode trazer surpresa desagradável, de acordo com Tardin, é o cálculo ilusório de quanto custará o financiamento. Simplesmente utilizar o simulador não é suficiente. Ele diz que os “acessórios” também pesam significativamente nos cálculos, para levar à conclusão sobre qual será o valor mensal a pagar pela amortização (pagamento parcelado do valor financiado, até a quitação total) do financiamento.

“Há uma coleção de tarifas, tais como: ‘taxa de pesquisa cadastral’, ‘tarifa operacional’, ‘taxa a vista’, ‘taxa de administração’, ‘taxa de risco de crédito’, cobradas no momento da assinatura e no desenrolar do contrato, isso sem contar a venda casada de produtos, como a abertura de conta-corrente na instituição financiadora”, comenta.

Tardin sugere como fundamental fazer uma cuidadosa pesquisa sobre as taxas de juros, porque elas variam de instituição para instituição, embora a origem dos recursos no âmbito do Sistema Financeiro da habitação (SFH) seja a mesma – o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), ou a Poupança.

O presidente do Ibedec lembra que o mutuário conta com “todas as garantias trazidas pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo que as práticas abusivas podem ser revistas judicialmente a qualquer momento, e vão desde a exclusão da cobrança de taxas injustificáveis, até a facilitação da defesa judicial e inversão do ônus de produção de provas (direito garantido pelo Código de Defesa do Consumidor em casos de processos, protegendo a parte mais vulnerável na relação de consumo, que é o consumidor).

Cuidados que devem anteceder a compra de imóvel na planta ou em construção – Para este tipo de transação imobiliária, é firmado um contrato de promessa de compra e venda entre o comprador (promitente comprador) e o construtor (promitente vendedor), que pode ser à vista ou parcelado (financiado).

“Nestes casos, informe-se sobre a idoneidade do construtor, o que pode ser conseguido através de uma pesquisa no Procon. Por exemplo, problemas como atraso na entrega da obra e/ou vícios de construção são um mau sinal”, destaca Tardin.

O instituto sugere também uma visita a outros empreendimentos do construtor, para verificar o material e o acabamento utilizados nas obras. “Porque um imóvel na planta ou em construção ainda não possui Habite-se (documento expedido pela Prefeitura ao final da obra), é interessante verificar os documentos relativos ao terreno onde será ou está sendo construído o imóvel”, recomenda Tardin.

O presidente do Ibedec lembra ainda que “os documentos referentes ao terreno objeto da construção ficam arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, e apresentam dados acerca da metragem da área e do registro da incorporação, além de informações sobre a situação jurídica”.

Exigir do vendedor uma cópia do projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura (alvará de construção) é outra prática recomendada por Tardin, para quem decide comprar imóvel na planta ou em construção.

“Guarde todos os documentos possíveis relacionados ao empreendimento, como propostas e panfletos de propaganda. Esta é uma garantia do comprador, em caso de não cumprimento do prometido”, acrescenta.

De acordo com Tardin, não é um bom negócio optar pelo financiamento direto com o construtor. “Fuja desses contratos, porque, para imóveis até R$ 250 mil, por exemplo, os financiamentos bancários, em média, giram em torno de 6% a 8%, mas nos financiamentos diretos com a construtora podem saltar para 12%”, diz.

“Usualmente, a correção monetária de financiamento pela construtora é feita por índices como INPC, IGP-M, CUB, entre outros, enquanto que a correção do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é feita pela Taxa Referencial (TR), que nos últimos anos tem ficado abaixo do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), por exemplo”, explica o presidente do Ibedec.

“Nos contratos do SFH feitos pelo Sistema de Amortização Crescente (Sacre: amortização do saldo e redução simultânea dos juros sobre o saldo devedor), as prestações tendem a se manter com os mesmos valores, enquanto as prestações do construtor chegam a dobrar, a cada cinco anos”, afirma Tardin.

Por fim, o presidente do Ibedec, José Geraldo Tardin, aconselha a “não comprometer além de 15% do orçamento mensal com o pagamento da prestação da casa própria”.

 

Fonte: Imovelweb

Imovelweb lança aplicativo mobile para busca por celular

Portal é o primeiro do segmento a lançar ferramenta exclusiva para localizar imóveis por qualquer smartphone.

Páginas do Imovelweb estão sendo otimizadas para mobile.

Nacional - O Imovelweb, maior portal imobiliário do país, acaba de lançar aplicativo mobile para busca de imóveis por aparelhos de celular. A partir de agora, todos os anúncios disponíveis no site serão acessíveis nas telas de aparelhos móveis, como iPhone, iPod Touch e qualquer outro com acesso à internet, com as facilidades de navegação da plataforma mobile.

No Imovelweb Mobile, os interessados em comprar ou alugar imóveis podem fazer uma busca padrão, pelas características do imóvel, ou uma busca por proximidade, funcionalidade exclusiva da ferramenta. “Se o celular tiver GPS ou algum modelo de geoposicionamento, é possível pesquisar todas as ofertas de imóveis próximas a onde a pessoa se encontra”, explica Daniel Carnelossi, gerente de produtos do Imovelweb e um dos responsáveis pelo desenvolvimento do aplicativo.

Para o anunciante, a ferramenta de busca por celular oferece maior visibilidade à oferta e facilita o acesso dos clientes aos empreendimentos cadastrados no portal. “Com a ação de vanguarda do Imovelweb ao desenvolver aplicativos de busca de iOS, Android e site versão mobile, os anúncios do portal ganham mais visibilidade, sem nenhum custo adicional para os anunciantes e parceiros”, diz Rafael Rocha Lopes, diretor de tecnologia do Imovelweb.

Rafael Lopes explica que para serem encontrados pela busca por localização, os anúncios precisam ser cadastrados com mapa e endereço completo. Aqueles que não possuem essas informações aparecerão somente quando o usuário realizar uma busca padrão.

Como acessar o Imovelweb Mobile - O aplicativo para iOS (iPhone e iPod Touch) está disponível para download gratuito na Apple Store. Para aparelhos que funcionam com a plataforma Android, do Google, o App do Imovelweb deve ser baixado, também gratuitamente, na AppBrain. Para o usuário que não tiver interesse em instalar o aplicativo, basta acessar o Imovelweb Mobile diretamente do browser do celular digitando: m.imovelweb.com.br

“Na próxima semana (02/08, maio) entra no ar um redirecionamento automático, ou seja, quem digitar www.imovelweb.com.br de um iPhone ou Android acessará essa página especial, reduzida e otimizada para mobile”, explica Rafael Rocha Lopes, diretor de tecnologia do Imovelweb.

Sobre o Imovelweb Criado em 1999, o Imovelweb é o maior portal imobiliário do Brasil, com um banco de ofertas atualizado com mais de 100 mil ofertas, entre novos, usados, residenciais, comerciais e de alto padrão. Suas avançadas ferramentas de busca facilitam a navegação e agilizam o processo de encontrar o imóvel mais adequado às necessidades e aos sonhos do usuário.