quinta-feira, 23 de dezembro de 2010

Agora é possível parcelar o aluguel em 12 vezes no cartão de crédito


A Caixa Econômica Federal acaba de estruturar uma linha de crédito específica para locação. Ainda em período experimental nas cidades de São Paulo e Goiânia, o Cartão Aluguel Caixa apresenta dois limites de crédito: um rotativo, para pagamento de compras em estabelecimentos comerciais, e um para pagamento do aluguel.

De maneira prática, ágil, inovadora e inédita, o cartão de crédito vem para facilitar o processo de contratação de locação e substituir o fiador. A análise cadastral para a liberação do Cartão Aluguel Caixa também servirá para a avaliação do candidato à locatário. “A Caixa assume os riscos da locação e a imobiliária recebe saldos devedores, que passam a ser de responsabilidade do banco”, ressaltou Valter Nunes, superintendente Nacional da Caixa.

Modernidade – O vice-presidente de Pessoa Física da Caixa, Fábio Lenza, disse que o cartão aluguel foi construído em parceria com o setor imobiliário com o objetivo de dar agilidade ao processo de locação. “Usamos o produto bancário mais moderno e capaz de suprir as necessidades do mercado, solucionar questões operacionais, diminuir riscos e desburocratizar”, enfatizou o dirigente, durante evento para tratar do assunto, realizado no Centro Cultural da Caixa, segunda-feira 20/12.

O cartão Aluguel Caixa será emitido nas agências do banco e nas imobiliárias cadastradas no programa. A expectativa é emitir 100 mil cartões em 12 meses e chegar a um milhão em cinco anos.

Para o presidente do Secovi-SP, João Crestana, a locação é uma forma muito importante para solucionar a falta de habitação. “Temos de favorecer o aluguel como forma de acesso à moradia. E os usuários do cartão aluguel terão a garantia da Caixa, o que é muito positivo”, opinou o dirigente.

terça-feira, 21 de dezembro de 2010

A Lei do Inquilinato e a renovação do contrato de locação comercial




A Lei do Inquilinato prevê aos inquilinos de imóveis comerciais a possibilidade de ajuizar a chamada ação renovatória de contrato de locação. Referida ação é de suma importância, pois é o único meio de garantir a renovação do contrato e, por consequência, assegurar a permanência do lojista no ponto comercial.

A ação renovatória tem como objeto a renovação compulsória do contrato de locação e somente poderá ser proposta no prazo máximo de um ano, até seis meses (no mínimo) antes da data do encerramento da vigência do contrato. Assim, é imprescindível que, até seis meses antes do término do contrato em vigor, o locatário possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais. Do contrário, ele deverá, obrigatoriamente, ajuizar a ação renovatória, pois essa será a única forma de afastar o risco de perder seu ponto comercial.

Para proceder à renovação, o locatário do imóvel deverá ainda preencher alguns requisitos legais, como:

(i) prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e de que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) seja de cinco anos ou mais;

(ii) exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos;

(iii) prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso (aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas e etc.);

(iv) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação e para o prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual);

(v) declaração do fiador aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (se for o mesmo). Conforme alteração procedida na Lei do Inquilinato, independentemente de o fiador apresentado ser o mesmo para a renovação do contrato, é obrigatória a qualificação completa do mesmo, bem como comprovação de sua idoneidade e solvabilidade, mediante certidões forenses, certidões imobiliárias, entre outras.

Contudo, mesmo que o locatário ajuíze uma ação renovatória, a Lei do Inquilinato, em seu artigo 52, prevê algumas situações em que o locador não está obrigado a renovar o pacto locatício. São elas:

(i) quando, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

(ii) quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

E, em seu artigo 72, estabelece que o contrato não será renovado quando o locador apresentar uma proposta melhor de terceiro. No entanto, na réplica, o locatário poderá aceitar pagar o que foi ofertado. E, nesse caso, o contrato será renovado nas bases propostas pelo terceiro.

Na impossibilidade de renovação, o locatário poderá, em alguns casos, solicitar indenização conforme determina a Lei do Inquilinato. O parágrafo 3º do artigo 52 afirma ser devida indenização ao inquilino com relação às despesas com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, na hipótese de a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições. Ou caso o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou deixar de cumprir o que declarou que pretendia realizar.

terça-feira, 7 de dezembro de 2010

Quem deve pagar a comissão do corretor de imóvel?

Associação esclarece o que diz a lei e orienta mutuários contra práticas abusivas de construtoras.

Na negociação do imóvel, a comissão do corretor varia, geralmente, de 6 a 8% do valor negociado pelo bem, mas quem é o responsável pelo pagamento dessa quantia? O vendedor ou quem compra o imóvel? A Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) explica que o novo código civil tem um capítulo dedicado à corretagem imobiliária que estabelece normas para garantir o direito do corretor e do comprador saberem quem será o responsável pelo pagamento da comissão. Pela lei, a comissão de corretagem deve ser paga por quem contratou o corretor.

Quando é o adquirente que contrata o profissional para auxiliar na procura da casa própria, será dele a obrigação de pagar a comissão do serviço prestado pelo corretor credenciado. “Para que não haja conflito do valor a ser remunerado, é essencial que ambas as partes assinem um contrato já estipulando os detalhes para que depois de concretizado o negócio não haja problemas”, diz Marco Aurélio Luz, presidente da Associação. “As condições de pagamento devem seguir as normas estabelecidas pelo Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) ou podem ser livremente pactuadas pelas partes, por isso a importância do acordo que gera um instrumento certo, líquido e exigível com força executável”, completa.

Mesmo em casos de arrependimento do negócio, cabe o cumprimento do compromisso selado com corretor. Nesta situação, o vendedor ou o comprador terá que pagar a comissão, pois houve a concretização do acordo.

Por outro lado, quando o interessado em comprar a casa própria opta por adquirir um imóvel novo direto com a construtora, é comum ter uma empresa de incorporação, contratada pela construtora, intermediando o negócio. Nesses casos, o pagamento da comissão do profissional de vendas é de responsabilidade da construtora.
 


Prática Abusiva

Segundo Luz, é muito comum o mutuário que está à procura da compra da casa própria achar que está negociando diretamente com a construtora, por comparecer no próprio local da venda do imóvel, mas na realidade está lidando com um representante contratado pela incorporadora. Somente no momento de firmar o contrato, ou em muitos casos só depois da assinatura, é que o comprador descobre que negociou com um terceiro e, por isso, terá que assumir o pagamento da comissão do corretor. “Na hora da assinatura do contrato, o mutuário não sabe que será responsável pelo pagamento da remuneração e acaba aceitando sem o conhecimento da prática ilegal”, diz Luz.

De acordo com a Ampsa, é comum as empreendedoras obrigarem o agente comercial a passar o recibo em nome da construtora ou emitir nota fiscal da imobiliária para driblar a comissão ou ainda separar o contrato da compra do imóvel do pagamento da porcentagem do agente comercial, para não ter que devolver esse dinheiro no caso de rescisão.

“Nesses casos quem tem a obrigação de pagar os serviços de corretagem é a construtora. A artimanha utilizada pelas empresas é ilícita e motivo de muitas queixas em órgãos como o Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor)”, ressalta ele.

O que fazer

“Essa prática lesiva, que já se tornou comum nos dias de hoje, deve ser denunciada porque, entre outras coisas, é uma tentativa de sonegação de tributos e, no caso de desistência do empreendimento, o incorporador se negará a devolver o valor da comissão do corretor ao comprador, alegando que não foi ele quem recebeu o valor”, esclarece o presidente da Amspa.

O mutuário que descobre a manobra depois de ter firmado o contrato, pode recorrer na Justiça para receber o reembolso da quantia. A devolução deve acontecer de uma só vez em até 10 dias e corrigida com os encargos devidos. Após o prazo de 15 dias, incide acréscimo de 10% de multa e se não for pago poderá penhorar bens da imobiliária ou da construtora. “Dos 300 contratos assinados por dia na cidade de São Paulo, na maioria das vezes o comprador desconhece a ilegalidade. Por isso é importante procurar orientação antes de fechar a compra”, explica Luz.

quinta-feira, 2 de dezembro de 2010

Pagar prestação de imóvel é mais vantajoso do que pagar aluguel, afirma Ipea


Levantamento do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) indica que, no Brasil, fica mais barato pagar a prestação relativa à compra de um imóvel do que pagar aluguel. O estudo mostra também que a proporção dos que pagam prestação de imóvel aumentou ao longo da última década.
 
Segundo o Técnico de Planejamento e Pesquisa do Ipea Pedro Humberto Carvalho, “o aluguel tem um sistema contratual que leva o inquilino a renegociar o valor das prestações a cada trinta meses e ao sabor do mercado. Como vivemos um boom do ponto de vista da valorização dos imóveis, isso é automaticamente repassado ao aluguel”. Em contrapartida, explica o economista, “os contratos de financiamentos são de longo prazo, com taxas de juros mais baixas e têm ainda como proteção o fato de que o valor do imóvel aumenta, mas o valor da prestação continua o mesmo”.
 
Ele ressalta, porém, que o levantamento do Ipea só vai até 2009 e que a situação pode mudar daqui para frente a partir do programa Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal. “Nós só vamos sentir os efeitos do Minha Casa, Minha Vida na próxima Pesquisa de Orçamento Familiar [POF], se [o programa] realmente procura corrigir esse problema aumentando o crédito para a população de mais baixa renda”, que ganha até 3 salários-mínimos.
 
Os dados indicam que o custo da habitação pesa mais sobre a população mais pobre, que chega a pagar de aluguel por mês até 2% do valor venal do imóvel, enquanto a população mais rica paga uma prestação bem mais baixa por ter acesso a financiamentos imobiliários.
 
Entre a fatia dos 25% mais ricos da população brasileira, 9% têm contratos de financiamento imobiliário, enquanto na outra ponta, dos 25% mais pobres, apenas 1,3% são mutuários de programas habitacionais.

Fonte: Agência Brasil