Imóvel oferecido como garantia hipotecária perde a caracterização de bem de família

O oferecimento de imóvel como garantia hipotecária tem a faculdade de descaracterizá-lo como bem de família, sujeitando-o à penhora para satisfação da dívida afiançada, presente a peculiaridade de que essa garantia foi prestada em benefício do filho dos fiadores, que reside com estes e compõe a entidade familiar. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso, trata-se de embargos à execução de título extrajudicial opostos por um casal que figura como fiador em contrato de compra e venda de uma papelaria adquirida por seu filho. Os pais garantiram a dívida com a hipoteca do único imóvel que possuem e que lhes serve de residência.

O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao julgar a apelação do casal, manteve a sentença, ao considerar que o imóvel foi livremente ofertado em garantia hipotecária pelos embargantes.

No STJ, a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, destacou que é incontroverso que o oferecimento do imóvel se deu de forma voluntária, ciente dos riscos do negócio. Além disso, afirmou a ministra, o fato de o imóvel ser o único bem de família foi certamente pensado ao oferecê-lo em hipoteca, sabedores de que o ato implicaria renúncia à impenhorabilidade.

“Assim, não se mostra razoável que agora, ante a sua inadimplência, os recorrentes [casal] usem esse fato como subterfúgio para livrar o imóvel da penhora. A atitude contraria a boa-fé ínsita às relações negociais, pois equivale à entrega de uma garantia que o devedor, desde o início, sabia ser inexequível, esvaziando-a por completo”, concluiu a ministra.

Fonte: STJ

Corretores de imóveis podem ter isenção de IPI na compra de veículos



Os filiados aos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (Creci) que destinem seus veículos ao exercício da profissão poderão ter isenção do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) na compra de automóveis. É o que estabelece projeto aprovado na quarta-feira (24.11) pela Comissão de Direitos Humanos e Legislação Participativa (CDH).

 

O projeto (PLS nº 197/10) agora segue para a Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), onde terá decisão terminativa.

 

O texto é de autoria do então Senador Romeu Tuma (1931-2010) e contou com o voto favorável do Senador Gerson Camata (PMDB-ES). Em seu relatório, Camata incluiu no projeto a obrigatoriedade de filiação do corretor de imóveis à Creci, autarquia na qual devem ser inscritos esses profissionais. O relator ressaltou que, por se tratar de uma matéria referente ao estímulo ao emprego, cabe a aprovação pela CDH.

 

O PLS altera a Lei nº 9.989/95, que trata de diversas situações referentes a isenção de IPI.

Fonte: Agência Senado

Garantia locatícia é ou não condição indispensável?

Inovações da Lei 12.112/09 estimulam questionamentos.

No Brasil, é muito comum, nas relações locatícias, exigir garantias para o cumprimento das obrigações contratuais. Na maioria dos casos, a garantia é condição indispensável para a celebração de um contrato de locação. A Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato), dispõe, em seu artigo 37, as espécies de garantias locatícias aceitas para contratos. São elas: caução, fiança, seguro de fiança bancária e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A fiança é a mais requisitada pelo mercado, seguida de caução e seguro garantia. A fiança é também a menos onerosa para os locatários sob o aspecto financeiro.

Ocorrendo o inadimplemento dos locatários, os locadores poderão entrar com a ação de despejo por falta de pagamento e cobrar os valores em atraso de seus fiadores. Os fiadores, por sua vez, respondem com todo seu patrimônio pelas dívidas da locação, inclusive com o bem de família (em conformidade com o artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que excetua a impenhorabilidade dos bens de família no caso de fiança concedida nos contrato de locação).

Porém, as ações de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis podem demorar anos até que haja sentença definitiva, o que pode significar grande atraso na retomada do imóvel e no recebimento da dívida locatícia.

Para os locadores, na maioria das vezes, o primeiro motivo pelo qual se propõe uma ação de despejo por falta de pagamento é a imediata retomada do imóvel, para que possam procurar um novo inquilino e começar a auferir renda novamente. A cobrança das dívidas também é importante. Mas, ao se comparar a retomada imediata do imóvel à cobrança do valor devido, tem-se clara a urgência da primeira medida, mesmo porque a cobrança de dívidas decorrentes do aluguel tem prazo prescricional de três anos (artigo 206, parágrafo 3º, inciso I, do Código Civil).

Vindo ao encontro dessa urgência, a Lei 12.112/09, que alterou a Lei de Locações (8.245/91), trouxe, entre outras disposições, uma nova forma de concessão de liminar para rápida retomada do imóvel no caso de ações de despejo.

Trata-se da introdução do inciso IX, no parágrafo 1º do artigo 59, que dispõe que será concedida liminar para desocupação em 15 dias, independente de audiência da parte contrária e desde que prestada caução no valor de três aluguéis, no caso de falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada, seja em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.

Diante desta alteração legal, surgem as seguintes indagações: são ou não indispensáveis as garantias locatícias? Será melhor insistir na apresentação de garantia locatícia ou celebrar um contrato de locação sem garantia, tendo a certeza legal de que, no caso de atraso no pagamento de aluguel e acessórios, poderá estancar os prejuízos pela retomada imediata do imóvel?

Havendo a opção pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos do locatário e seu fiador. Porém, não obterão a concessão da liminar para retomada do imóvel, impossibilitando a celebração de um novo contrato de locação e, por vezes, aumentando o débito e a deterioração do imóvel. Ao passo que, não optando pela garantia, os locadores poderão exigir os débitos somente dos locatários, estando, no entanto, legalmente protegidos pela concessão da liminar em ação de despejo por falta de pagamento, estancando, assim, os débitos devidos pelos locatários, possíveis deteriorações no imóvel e possibilitando a celebração de novo contrato de locação.

O propósito não é o de chegar a uma conclusão definitiva sobre a indispensabilidade ou não das garantias locatícias. O propósito é apresentar as inovações trazidas pela Lei 12.112/09, para que se passe a enxergar as garantias locatícias de forma estratégica, ante a visão de condição sine qua non para as locações.

* Por Raul Monegaglia, sócio do escritório KBM - Kurita, Bechtejew & Monegaglia Advogados.

Qual a importância de registrar as negociações imobiliárias nos cartórios apropriados?

É muito importante que, ao adquirir um imóvel, o comprador leve a registro a sua escritura

A lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973 trata dos Registros Públicos, ou seja, dos serviços prestados por serventuários privados com o objetivo de dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.

Os registros de que estamos tratando são os seguintes:

(a) o registro civil das pessoas naturais;

(b) o registro civil das pessoas jurídicas;

(c) o registro de títulos e documentos;

(d) o registro de imóveis.

Para cada tipo de registro acima mencionado, há o respectivo cartório.

Para o registro civil das pessoas naturais, Cartórios de Registro de Nascimentos, Casamentos e Óbitos; para o registro civil das pessoas jurídicas e para o registro de títulos e documentos, Cartórios de Registro de Títulos e Documentos e para o registro de imóveis, o Cartório de Registro de Imóveis.

Em alguns municípios, esses serviços podem estar concentrados em um único cartório, acumulando assim essas funções registrarias.

Além dos cartórios acima mencionados, há os Cartórios de Notas, também conhecidos como Tabelionatos de Notas, responsáveis pela lavratura dos instrumentos públicos (por exemplo, escrituras de compra e venda; escrituras de testamento; escrituras de emancipação; etc).

Vejamos de maneira resumida, a relação de cada um desses cartórios com as operações imobiliárias.

Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais

Neste cartório são registrados nascimentos, casamentos, óbitos, emancipações, interdições, declarações de ausência, opções de nacionalidade e sentenças que definirem a legitimação adotiva.

Portanto, por meio das certidões expedidas pelo Cartório de Registro Civil de Pessoa Natural, podemos confirmar, por exemplo, o estado civil da pessoa com quem está sendo mantida alguma negociação de imóvel. Se o vendedor se declara casado, será por meio da certidão de casamento fornecida pelo Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais que poderemos confirmar o estado civil declarado e qual o respectivo regime de bens.

Na venda de um imóvel, vale lembrar, é fundamental conhecer o regime de bens adotado pelo vendedor, pois se for pelo regime da comunhão universal de bens ou da comunhão parcial de bens, o cônjuge deverá comparecer no ato da venda, assinando o instrumento também como vendedor.

Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Registro de Títulos e Documentos

Em se tratando de registro de pessoas jurídicas, cabe ao Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Títulos e Documentos inscrever os contratos de sociedades simples, estatutos de associações, estatutos de partidos políticos e fundações.

Também nesse cartório será feito o registro de jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias.

Portanto, se uma das partes envolvidas na negociação de imóvel for uma pessoa jurídica (por exemplo, sociedade, associação, fundação) que seja registrada no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas e de Registro de Títulos e Documentos, deve a outra parte, solicitar uma certidão do cartório pela qual se tem a certeza de todos os dados dessa pessoa jurídica, ou seja, os sócios, o endereço da sede, o objeto social, de que modo se dá a sua representação (ou seja, quem assina pela pessoa jurídica), o capital social e todas as demais cláusulas que integram o seu contrato social.

Vale lembrar que quando se trata de pessoa jurídica que tem no desempenho de sua atividade o chamado “elemento de empresa”, e portanto, trata-se de uma “sociedade empresária”, o registro de seus atos sociais é feito na Junta Comercial de cada Estado.

No que se refere ao registro de títulos e documentos, o objetivo é deixar arquivado no cartório, os seguintes atos: instrumentos particulares, contratos de penhor, termo de caução de títulos de crédito, contrato de penhor de animais, contrato de parceria agrícola ou pecuária e de qualquer outro documento que se pretenda conservar.

Cabe destacar que, com relação a operações imobiliárias, especialmente as de compra e venda, os efeitos que produz o registro do contrato nos cartórios de registro de títulos e de documento limitam-se a conservação dos documentos e demonstração da época em que tais documentos tenham sido ajustados, limitando-se assim, a produzir os efeitos entre as partes contratantes.

Tabelionato de Notas

Os Tabelionatos de Notas, também conhecidos como Cartórios de Notas ou Serviço Notarial, cujo responsável é o tabelião de notas, são aqueles onde se elaboram os instrumentos públicos, ou seja, são lavradas as escrituras públicas de venda e compra, de doação, de testamento, de procuração, de pacto antenupcial, de instituição de usufruto, de emancipação, de instituição de hipoteca, dentre outras. No Tabelionato de Notas são feitas ainda, as autenticações de documentos, o reconhecimento de firma e a elaboração da ata notarial.

Sempre que se lavra uma escritura pública, a parte que tenha participado da escritura recebe o que se chama de “traslado”, ou seja, a primeira via da escritura. Se houver necessidade de mais vias, então o tabelião providenciará uma certidão dando conta do ato que está formalizado por meio da respectiva escritura pública. No valor pago a título de emolumentos ao tabelionato, está incluído o custo de um traslado da escritura; as certidões, entretanto, são cobradas em separado.

A ata notarial é um relato de fatos, feito pelo tabelião, para que, se o caso, seja utilizado para produção de prova em algum processo judicial ou arbitral.

Quanto às autenticações, verificamos que no cartório são feitas duas espécies de autenticação de documentos: o reconhecimento de firma e a autenticação de cópias.

O reconhecimento de firma presencial (ou autêntico) é aquele onde o interessado assina o documento na presença do tabelião de notas ou de seu substituto, muito utilizado, por exemplo, nos recibos de transferência de veículos por exigência do Conselho Nacional de Trânsito – CONTRAN.

O reconhecimento de firma por semelhança é aquele onde o tabelião de notas ou seu substituto afirma que a assinatura já lançada no documento parece (é semelhante) com a que ele conhece ou com a existente em livro ou cartão de assinaturas arquivado no cartório. O tabelião, neste caso, não certifica a autoria da assinatura.

Cartório de Registro de Imóveis

Cada imóvel está vinculado a um Cartório de Registro de Imóveis, portanto, a “história” do imóvel, ou seja, sua descrição, sua titularidade, sua condição de estar ou não com algum ônus ou gravame (por exemplo, se está hipotecado, ou penhorado, etc) e outras informações relacionadas ao imóvel poderá ser conhecida se o interessado se dirigir ao Registro de Imóveis competente e solicitar a expedição da certidão de matrícula (certidão de filiação).

É muito importante que, ao adquirir um imóvel, o comprador leve a registro a sua escritura, pois somente mediante o registro desse título junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente é que torna publica a operação.

Vamos exemplificar para melhor entender a necessidade do registro e assim, evitarmos ser vítima de fraude. Vejamos:

“A” vende por escritura pública de venda e compra para “B” o seu imóvel no dia 10 de janeiro de 2010. Posteriormente, o mesmo “A”, vende o mesmo imóvel, também por escritura pública para “C” no dia 05 de março de 2010.

Cuidadoso, “C” leva para registrar junto ao Registro de Imóveis a mencionada escritura. Ainda que a sua escritura tenha sido lavrada depois da escritura de “B”, o novo proprietário do imóvel será “C”.

Para “B” restará apenas buscar, em face de “A”, perdas e danos pelo prejuízo verificado, além de poder instaurar as medidas pertinentes de caráter criminal contra “A”.

Por isso, recomendamos que toda negociação imobiliária seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que seja dada a devida publicidade ao ato jurídico e assim, tenha-se uma melhor segurança jurídica.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Crédito: Marcelo Manhães de Almeida - advogado.