terça-feira, 28 de setembro de 2010

Como é calculada a taxa de condomínio de cada apartamento


Cálculo é feito com base na fração ideal, considerando as despesas ordinárias, extraordinárias e o fundo de reserva.

Para definir o valor da taxa condominial a ser paga por cada apartamento, é feito um rateio das Despesas Ordinárias, do Fundo de Reserva e de eventuais Despesas Extraordinárias.

A quantia individual do apartamento é calculada de acordo com a fração ideal, que é o espaço que pertence ao imóvel em relação ao tamanho total do empreendimento. Assim, apartamentos maiores pagam um valor maior de condomínio.

As Despesas Ordinárias são aquelas que fazem parte do dia a dia do condomínio:

- Salários dos funcionários, que são responsáveis pela manutenção e limpeza do condomínio, sejam eles próprios ou terceirizados;

- Despesas de consumo - água, luz e gás - das áreas comuns ou de todo o condomínio, quando não houver medidores individualizados;

- Manutenção de equipamentos - elevadores, bombas, portões etc.

- Despesas administrativas, tais como, materiais de limpeza, despesas com correios, boletos bancários e taxa da administradora.

À quantia final é acrescido um valor correspondente ao Fundo de Reserva, que normalmente é estipulada pela Convenção do Condomínio em 5% do montante das Despesas Ordinárias.

O Fundo serve para situações que demandem um gasto extra não previsto no orçamento, como reformas de emergência, direitos pagos a um funcionário do condomínio que foi demitido, entre outros.

Despesas Extraordinárias - Esse tipo de despesa é aprovado em Assembléia Geral de condôminos. De acordo com a aprovação nesta reunião, elas podem ser divididas igualmente pelo número de apartamentos, independente do tamanho de cada unidade ou serem rateadas de acordo com a fração ideal. Por exemplo, em assembleia, os moradores decidem colocar câmeras de segurança no prédio, este valor poderá ser rateado igualmente entre os apartamentos.

Em relação às áreas comuns, muitos acreditam que um empreendimento com uma área de lazer ampla possui um valor de condomínio extremamente alto, mas ao contrário do que se acredita, a manutenção destes espaços tem um custo baixo, necessitando, em geral, apenas de limpeza constante e de um correto acompanhamento dos equipamentos e materiais.

Independente do quanto você use a área de lazer, o valor do condomínio sempre será o mesmo. Há casos específicos, quando são solicitados serviços extras, em que o valor cobrado é dividido pelo número de usuários. Existem condomínios que utilizam o “Pay Per Use” (pago pelo uso): se um número de moradores está interessado em contratar um personal trainer, esta despesa será divida entre aqueles que fizerem uso do serviço.

Na maior parte dos casos, a convenção de condomínio pré-define como serão divididos os gastos do condomínio, porém, os moradores têm o direito de participarem da formação do orçamento, questionando e opinando sobre as Despesas Ordinárias.

quarta-feira, 22 de setembro de 2010

É possível fiança recíproca entre locatários



É válida a fiança prestada por um dos locatários em favor de outros locatários. A decisão é da Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e restabeleceu a possibilidade de penhora do bem de família do fiador locatário.
 
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) havia considerado a fiança impossível, já que essa garantia exigiria três pessoas distintas: credor, devedor afiançado e banco fiador. O locador recorreu, afirmando não existir proibição legal de que alguém seja, de um lado, locatário de imóvel e, de outro, fiador dele próprio.
 
O contrato foi analisado sob a ótica do Código Civil de 1916, vigente à época do negócio. Para a relatora, Ministra Laurita Vaz, o STJ entende que a fiança de si mesmo não é um contrato juridicamente possível, porque este pressupõe a existência de três partes. A lógica da fiança, explicou, é a garantia de um terceiro.
 
Porém, no negócio analisado, há mais de um locatário. Por isso, a fiança prestada por qualquer deles em favor dos outros é válida. Segundo a relatora, nessa situação ocorre, na verdade, uma fiança recíproca, afastando a invalidade do contrato.
 
A ministra, no entanto, não autorizou o restabelecimento imediato da penhora sobre o bem de família. A relatora afirmou que, apesar de a informação não ter sido trazida aos autos, em consulta aos sistemas eletrônicos do TJDFT identificaram-se outras penhoras suficientes para saldar a dívida. Por isso, nessa parte, apenas autorizou que o juiz da execução, caso necessário, efetuasse a penhora do imóvel dado em garantia pelo locatário fiador.
 
Essa medida seria viável para evitar o excesso de penhora – o julgador pode limitar, de ofício, esse excesso – e não se prejudica pela falta de prequestionamento quanto à penhora, já que a questão específica surgiu apenas no julgamento do recurso especial.
 
“Negar essa possibilidade de reconhecer a possibilidade da fiança recíproca sem determinar o restabelecimento da penhora”, conclui a ministra, “seria desmerecer a instrumentalidade do processo e inadmitir a incidência de fatos supervenientes no recurso especial”.

Fonte: STJ

segunda-feira, 20 de setembro de 2010

Construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.

terça-feira, 14 de setembro de 2010

Prazo para religação de luz será de 24 horas



O prazo para religação da energia elétrica, cortada por falta de pagamento ou por qualquer outro motivo, será reduzido de 48 horas para 24 horas, a partir de 1º dezembro, de acordo com a resolução aprovada pela diretoria da Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel).

Outra decisão da Aneel obriga as concessionárias de energia elétrica a criarem postos de atendimento presencial para os consumidores em todos os municípios do país até março de 2011. A agência também estabeleceu que a espera mínima pelo atendimento nestes postos não poderá ser superior a 45 minutos.

O Diretor-Geral da Aneel, Nelson Hübner, disse que “a norma anterior tratava muito mais das obrigações das concessionárias, mas não tinha uma visão maior sobre o interesse dos consumidores de energia elétrica”.

Fonte: Agência Brasil

quinta-feira, 9 de setembro de 2010

Projeto de Lei pode encarecer os condomínios, alerta o Secovi-SP



Dia 31/8 foi aprovado no Senado PL que concede adicional de periculosidade a porteiros e vigias. Acréscimo nas contas anuais dos condomínios pode chegar a R$ 19 mil

O Senado aprovou dia 31/8 o Projeto de Lei 7760/10, que concede adicional de periculosidade a porteiros e vigilantes de todo o País. O benefício seria calculado sobre 30% do valor do salário e ainda depende de aprovação na Câmara dos Deputados para entrar em vigor.

Na avaliação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), o teor do PL é inócuo e efetivamente só encarecerá os custos dos condomínios. “Sem desmerecer a fundamental importância do trabalho dos porteiros, a justificativa do projeto não é suficiente para assegurar adicional pecuniário a eles, pois outros funcionários exercem tal função durante os períodos de almoço, férias e/ou faltas justificadas desses trabalhadores. Esse benefício parcial vai gerar forte clima de insatisfação entre os demais profissionais dos edifícios. Afinal, todos estão sujeitos, de certa maneira, a riscos de periculosidade”, argumenta Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios da entidade patronal.

Outro aspecto que merece ser destacado, na opinião de Gebara, é que nem todos os assaltos a condomínios iniciam na portaria. “Muitas vezes, os bandidos entram pelos muros ou rampas de acesso à garagem.”

O encarecimento dos valores da taxa condominial é o maior ônus do PL. Para se ter uma ideia, tomando-se como base o salário médio de um porteiro de R$ 700,00 por mês, para cada um dos três porteiros que perfazem a jornada de 24 horas, teríamos, considerando-se também férias e 13º salário, um acréscimo anual de R$ 19.200,00. Isso, sem considerarmos o futuro dissídio da categoria calculado no mês de outubro.

“Temos de analisar que a maioria dos condôminos é de trabalhadores assalariados, que já encontra certa dificuldade em arcar com a taxa mensal de condomínio, muitas vezes reajustada acima da inflação em virtude dos aumentos das tarifas de água e energia elétrica”, justifica Gebara.

“O problema de assaltos em condomínios é de segurança pública. O pagamento adicional de periculosidade a porteiros não vai diminuir a ação de marginais e muito menos proporcionar mais segurança a funcionários e moradores”, conclui o vice-presidente do Secovi-SP.

quinta-feira, 2 de setembro de 2010

Placa na frente do imóvel pode agilizar locação



Divulgação desperta interesse imediato e pode reduzir pela metade o tempo que um imóvel vago demora para ganhar novo inquilino.

A placa “aluga-se” na porta do imóvel, em complemento ao anúncio em outras mídias, pode reduzir pela metade o tempo para o fechamento de um contrato de locação na cidade de São Paulo.

Segundo a administradora Lello, o tempo que um apartamento de dois dormitórios fica vago com placa é, em média, 20 dias. Já os imóveis sem placa ficam vagos de 40 a 50 dias antes de serem efetivamente alugados.

Além disso, 47% dos candidatos a inquilinos que consultaram a empresa nos seis primeiros meses deste ano disseram ter visto a placa na porta do imóvel antes de procurar a administradora para obter mais informações sobre a oferta.

“A placa tem ótimo potencial de retorno e pode servir como complemento ao anúncio em outras mídias, pois, ao ser colocada no imóvel, gera consulta imediata. Sem contar que o pretendente já visualiza o estado externo do imóvel, tem uma idéia de sua dimensão e já conhece sua localização exata”, diz Elaine Fouto, gerente de marketing da Lello Imóveis.

Segundo ela, como as pessoas transitam diariamente pelas ruas, por diversas regiões da cidade, as placas definitivamente são um chamariz importante para gerar interesse daqueles que buscam um imóvel para alugar.

quarta-feira, 1 de setembro de 2010

O que deve constar na elaboração do contrato de aluguel



Documento deve ser conciso, objetivo, claro e não precisa conter cláusulas como obrigações do locador e do locatário, que já estão na lei.
 
Por Daphnis Citti de Lauro

 
24/08/10 - Após as etapas iniciais da locação, tais como levar os interessados para visitarem o imóvel a ser locado, examinar a documentação do candidato a locatário e de seus fiadores, passa-se à elaboração do contrato.

Normalmente, é uma fase tranqüila, na qual o locador ou o corretor apresentam o contrato para o futuro inquilino assinar. Exceto algumas alterações específicas, segue sempre uma forma costumeira.

É aconselhável, contudo, que o interessado no imóvel leve a minuta a um advogado da área imobiliária, que o examinará, fará eventualmente algumas alterações, para que posteriormente, o contrato seja assinado pelas partes, testemunhas, e tenha as firmas reconhecidas.

O problema se apresenta quando as partes começam a exigir, de lado a lado, uma série de alterações e acréscimos de cláusulas no contrato, que em sua maioria, são desnecessárias. O mais comum é quando eles pretendem acrescentar no contrato de locação, cláusulas como obrigações do locador e do locatário, que já estão na lei.

Na elaboração de todo contrato, deve-se cuidar para que seja conciso, objetivo e claro. Na hipótese de ocorrer algum problema, será muito mais fácil resolvê-lo tanto amigavelmente, quanto em juízo.

A lei nº 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos, prevê expressamente, nos artigos 22 e 23, as obrigações das partes no contrato de locação, como, por exemplo, a obrigação do locador de pagar as despesas extraordinárias do condomínio e a obrigação do locatário de pagar as despesas ordinárias do condomínio.
 
Referida lei vai além, exemplificando o que são as despesas ordinárias e as extraordinárias. Assim, é perfeitamente dispensável cláusula nesse sentido.
 
De outro lado, quem elabora o contrato de locação deve atentar para não colocar cláusulas nulas (aquelas que são contra a lei). A mais comum é a da multa, no caso de desocupação do imóvel, pelo inquilino, antes do término do prazo contratual.
 
Não adianta colocar que a multa será devida sempre por inteiro, porque não será. A multa será, pois, sempre proporcional ao tempo que restar.
 
Dessa forma, se o aluguel mensal for de R$ 1.000,00 e o contrato com prazo de trinta meses, estabelecer três meses de aluguel de multa (R$ 3.000,00), na hipótese do inquilino desocupar o imóvel no décimo-quinto mês, ou seja, na metade do prazo, deverá pagar a multa proporcional de R$ 1.500,00 ainda que no contrato conste que a multa será devida sempre por inteiro.